Vendre votre logement loué ou le reprendre pour y habiter suppose un congé. Et ce congé obéit à un formalisme redoutable : un motif manquant, un prix absent, une date mal calculée, et il est nul.
Le bail se reconduit alors pour trois ans. Le cabinet CHEMLA AVOCAT, avocat en expulsion locative à Paris, sécurise la rédaction de votre congé et vous défend s’il est contesté.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est limitatif : le congé délivré par le bailleur doit être justifié par sa décision de reprendre le logement, par sa décision de le vendre, ou par un motif légitime et sérieux. Aucun autre motif n’est recevable, et le motif choisi doit être indiqué dans le congé sous peine de nullité.
| Motif | Ce que le congé doit contenir | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Vente | Le prix et les conditions de la vente projetée | Le congé vaut offre de vente au locataire |
| Reprise | Les nom et adresse du bénéficiaire et la nature de son lien avec vous | La liste des bénéficiaires possibles est limitative |
| Motif légitime et sérieux | La description précise du manquement invoqué | C’est au juge d’apprécier, le motif doit être prouvé |
Le motif légitime et sérieux vise le plus souvent l’inexécution par le locataire de ses obligations : défaut de paiement répété, troubles de voisinage caractérisés, défaut d’assurance. Si votre difficulté porte sur des loyers impayés, la voie du congé n’est d’ailleurs pas la plus rapide : la clause résolutoire produit son effet sans attendre le terme du bail.
Le délai de préavis applicable au congé du bailleur est de six mois pour une location vide. Pour une location meublée, il est de trois mois.
Deux précisions font échouer beaucoup de congés. Le congé ne peut être délivré que pour le terme du bail : on ne met pas fin à un bail en cours de route. Et le délai de six mois se décompte du jour où le locataire reçoit le congé, non du jour de l’envoi. Avec une lettre recommandée, cet écart suffit à faire tomber un congé délivré trop juste.
Le congé se notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une notice d’information, dont le contenu est fixé par arrêté du ministre chargé du logement, doit obligatoirement être jointe au congé pour reprise ou pour vente.
Vous préparez un congé et votre bail arrive à échéance dans moins d'un an ? Une date mal calculée ou une mention oubliée reconduit le bail pour trois ans. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
Cliquez-iciC’est la particularité la plus mal connue. Un congé pour vente qui n’indique pas le prix et les conditions de la vente projetée est nul. Vous devez donc avoir arrêté votre prix six mois avant la sortie du locataire.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Trois issues sont possibles.
C’est le piège qui annule des ventes entières. Si, après le refus du locataire, vous vendez à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, une seconde offre doit être notifiée au locataire. Lorsque le bailleur n’y a pas procédé lui-même, c’est au notaire de le faire, à peine de nullité de la vente. Cette seconde offre est valable un mois.
Autrement dit, un prix affiché trop haut dans le congé, puis négocié à la baisse, ne vous libère pas du locataire : il rouvre son droit de priorité.
Le congé pour reprise doit indiquer, à peine de nullité, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien qui vous unit à lui. Et ce bénéficiaire ne peut être choisi que dans une liste fermée : vous-même, votre conjoint, votre partenaire de PACS enregistré à la date du congé, votre concubin notoire depuis au moins un an à cette même date, vos ascendants, vos descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin.
Un neveu, un frère, une sœur ou un ami ne peuvent pas en bénéficier. La loi impose en outre de justifier du caractère réel et sérieux de la reprise, ce que le juge contrôle : le bénéficiaire doit occuper effectivement le logement, dans un délai raisonnable.
L’achat d’un logement déjà loué ne permet pas de donner congé immédiatement. La loi impose des délais d’attente que beaucoup d’investisseurs découvrent trop tard.
Ces règles se vérifient avant la signature. Un investissement calibré sur une reprise rapide peut rester bloqué deux à cinq ans.
Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique déterminé. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement au foyer et remplissant la même condition de ressources.
Cette protection connaît des exceptions tenant à l’âge et aux ressources du bailleur. Elle se vérifie avant de rédiger le congé : délivré à un locataire protégé sans offre de relogement, il est inopérant.
Les conséquences se situent sur deux plans, et le second est souvent ignoré.
Sur le plan civil, un congé nul est réputé n’avoir jamais existé. Le bail se reconduit pour trois ans en location vide, le locataire reste dans les lieux, et la vente ou l’emménagement prévus sont repoussés d’autant.
Sur le plan pénal, le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement par une décision de reprendre ou de vendre est puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, dont le montant est proportionné à la gravité des faits. Un congé pour reprise suivi d’une remise en location au lieu de l’occupation annoncée entre précisément dans ce cadre.
Si votre situation locative repose sur un bail verbal, les règles de forme et de terme se posent dans des termes différents, et la prudence s’impose davantage encore.
Le cabinet accompagne les bailleurs à chaque étape :
Pour les autres situations de fin de bail, nous avons réuni les questions fréquentes sur les expulsions locatives, et la question de la restitution du dépôt de garantie est traitée séparément.
Un congé se rédige une fois : mal rédigé, il reconduit le bail et repousse votre projet de trois ans. Faites sécuriser le vôtre avant de l'envoyer. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
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Rédigé par
Maître Johanna Chemla
Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.
Oui, mais pas librement. Si vous vendez à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le locataire doit recevoir une nouvelle offre de vente, valable un mois. Si vous ne l’avez pas notifiée, le notaire doit le faire, à peine de nullité de la vente.
La loi n’impose pas de durée chiffrée, mais elle exige que la reprise soit réelle et sérieuse et que le bénéficiaire occupe effectivement le logement. Reloger le bien peu après la sortie du locataire expose à l’annulation du congé et à une amende pour congé frauduleux.
Oui. Pendant le préavis consécutif à un congé du bailleur, le locataire peut quitter le logement à tout moment et ne doit alors le loyer que pour la période d’occupation effective. Vous ne pouvez pas exiger le paiement des six mois.
Non. La liste des bénéficiaires possibles d’une reprise est limitative : vous-même, votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire depuis un an, vos ascendants, vos descendants ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin. Un frère, une sœur ou un neveu en sont exclus.
Le bail se poursuit comme si le congé n’avait jamais été délivré, et se reconduit pour trois ans en location vide. Vous devrez attendre la prochaine échéance pour délivrer un nouveau congé, cette fois conforme.
Ce contenu est une information générale sur le bail d’habitation. Chaque congé s’apprécie au cas par cas, au regard du bail signé, de sa date d’échéance et de la situation du locataire.