Expulsion des locataires, squat : que dit la loi en 2023 ?

La loi du 27 juillet 2023 vise à mieux sanctionner l’infraction de squat et accélère les procédures d’expulsion des locataires en impayés de loyer.
Ses dispositions sont entrées en vigueur le 29 juillet 2023.
Le cabinet Chemla Avocat vous présente les nouveautés apportées par la loi du 27 juillet 2023 concernant la procédure d’expulsion du locataire en impayés de loyer (I) ainsi que le squat (II).

Présentation des mesures d’accélération de la procédure d’expulsion des locataires en impayés de loyer prévues par la loi du 27 juillet 2023

Il sera ci-après présenté les principales modifications issues de la loi du 27 juillet 2023 concernant la procédure d’expulsion du locataire en impayé de loyer.

Tout d’abord, la loi énonce que dans les baux d’habitation à titre de résidence principale, une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de loyer, des charges ou de non-versement du dépôt de garantie doit être prévue de façon systématique.

Ensuite, en cas d’impayé du locataire, le bailleur peut saisir le juge du Tribunal compétent en vue de l’expulsion de celui-ci six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, l’octroi par le juge des délais de paiement (jusqu’à trois ans, comme auparavant) pour régulariser la dette locative est désormais encadré par la loi.

Ainsi, l’échéancier de paiement pourra être accordé à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à deux conditions :

  • le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et ;
  • il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cela implique que le débiteur communique au juge le jour de l’audience les éléments étayant sa demande de délais de paiement.

Enfin, lorsque le juge prononce l’expulsion du locataire, celui-ci peut accorder des délais (dits de « grâce ») renouvelables, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Toutefois, la durée de ces délais a également été réduite par la loi (article L. 412-4 CPCE).

Elle ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

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Les nouveaux délits pénaux et mesures prises concernant la procédure administrative d’évacuation des squats issus de la loi du 27 juillet 2023

S’il est victime d’une violation de domicile, le propriétaire peut engager une procédure administrative afin d’obtenir l’expulsion des occupants.

Il s’agit de la procédure administrative d’évacuation des squats.

La loi du 27 juillet 2023 a complété cette procédure afin de mieux accompagner les propriétaires dans l’expulsion des squatters de leur bien immobilier.

Par ailleurs, de nouveaux délits ont également été créés et les dispositifs pénaux existants ont été renforcés en faveur des propriétaires.

Nous présenterons successivement les améliorations apportées par la loi du 27 juillet 2023 tant concernant la procédure administrative d’évacuation du squat (A) ainsi que sur le volet pénal tant à l’encontre du locataire en impayé que du squatter (B).

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Les améliorations apportées par la loi du 27 juillet 2023 à la procédure administrative d’évacuation du squat

La loi du 27 juillet 2023 a modifié les dispositions de l’article 38 de la loi 5 mars 2007 afférent à la procédure administrative d’évacuation du squat.

L’objectif est d’accélérer le déroulement de la procédure administrative d’expulsion à l’encontre des squatters.

Tout d’abord, la faculté de constater l’occupation illicite est élargie aux maires et aux commissaires de justice et n’est plus limitée aux officiers de police judiciaire.

Ensuite, lorsque le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit compte tenu du squat, il revient au représentant de l’État dans le département, dans un délai de 72 heures, de saisir l’administration fiscale pour établir ce droit.

Enfin, lorsque le local occupé constitue le domicile du demandeur, la mise en demeure du représentant de l’État dans le département est assortie d’un délai d’exécution d’au moins 24 heures.

Toutefois, lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur (ex. propriétaire non-occupant), la loi prévoit que :

  • le délai d’exécution de la décision du représentant de l’État, indiquée dans sa mise en demeure, est porté à sept jours ;

l’introduction d’une requête en référé (suspension, liberté ou référé mesures utiles / CJA : L.521‑1 à L.521‑3) suspend l’exécution de la décision du représentant de l’État.

La création et le renforcement de délits pénaux issus de la loi du 27 juillet 2023

Un délit pénal a été créée à l’encontre du locataire en impayé de loyer (1).

Par ailleurs, le délit de violation de domicile a été renforcé par la loi du 27 juillet 2023 à l’encontre des squatters (2).

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Délit d’occupation frauduleuse par un locataire défaillant

Désormais, le locataire défaillant qui se maintiendrait dans un local à usage d’habitation après une décision d’expulsion passée en force de chose jugée commet un délit d’occupation frauduleuse.

La sanction prévue pour ce délit est de 7.500 euros d’amende (article 315-2 du Code pénal).

Certaines situations sont exclues du champ d’application de cette infraction. C’est ainsi le cas lorsque :

  • l’occupant bénéficie de la trêve hivernale (CPCE : 412-6) ;
  • le juge est saisi pour l’obtention d’un délai de grâce (CPCE : 412-3), jusqu’à la décision rejetant la demande ou jusqu’à l’expiration des délais accordés par le juge à l’occupant ;
  • le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.

Les modifications apportées au délit de violation de domicile

La loi du 26 juillet 2023 a modifié les dispositions de l’article 226-4 du Code pénal concernant le délit de violation de domicile.

Celle-ci prévoit que constitue notamment le domicile d’une personne, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non.

Par ailleurs, les peines relatives au délit de violation de domicile sont renforcées.

  L’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est désormais puni de trois ans d’emprisonnement (un an auparavant) et de 45.000 euros d’amende (et non plus 15.000 euros).

Le cabinet CHEMLA AVOCAT est spécialisé dans le contentieux des expulsions locatives et procédure administrative d’évacuation en cas de squat.

Maître CHEMLA est un avocat à l’écoute de ses clients et diligente dans des délais restreints la procédure judiciaire qui s’impose eu égard à l’affaire confiée.

Nous proposons à nos clients des forfaits pour l’accompagnement tout au long de la procédure diligentée.

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