Nouvelle loi sur l'expulsion logement 2026 : ce qui change pour les propriétaires et les locataires

Le contexte : la loi Kasbarian-Bergé et ses décrets d’application

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, avait pour objectif de protéger les logements contre l’occupation illicite et d’accélérer les procédures d’expulsion. Publiée au Journal officiel le 28 juillet 2023, elle a mis en place un nouveau cadre dont les effets se déploient pleinement en 2026. Pour une analyse complète de ce texte fondateur, consultez notre article sur la loi du 27 juillet 2023 sur l’expulsion des locataires et des squatteurs.

Deux ans et demi après son adoption, le bilan est sans ambiguïté :

• +27 % d’expulsions exécutées en 2025 par rapport à 2024 (plus de 30 500)
• 77 % des avocats spécialisés déclarent qu’il est plus difficile pour les locataires d’obtenir des délais de paiement
• 62 % constatent une réduction des délais pour quitter les lieux

Les décrets n° 2026-83 et 2026-84 du 12 février 2026 sont venus compléter ce dispositif en réorganisant les CCAPEX et en précisant les obligations des commissaires de justice.

Tableau comparatif : avant et après la réforme

Le tableau ci-dessous synthétise les principaux changements apportés par la loi Kasbarian-Bergé et ses décrets d’application, comparés à l’ancien régime.

La clause résolutoire et le nouveau délai de 6 semaines

La clause résolutoire est le mécanisme central de l’expulsion pour impayés. La réforme la renforce sur deux axes.

Un délai de régularisation raccourci

Avant la loi Kasbarian-Bergé, le locataire disposait de 2 mois après réception du commandement de payer pour solder sa dette. Ce délai est désormais réduit à 6 semaines pour tous les baux conclus après le 29 juillet 2023.

Attention, deux régimes coexistent :

• Baux signés avant le 29 juillet 2023 : le délai reste de 2 mois
• Baux signés après le 29 juillet 2023 : le délai est de 6 semaines

Cette distinction est source de contentieux. Un commandement de payer mentionnant le mauvais délai est susceptible d’être annulé, ce qui retarde toute la procédure. L’accompagnement par un avocat spécialisé en expulsion locative est d’autant plus important pour sécuriser cette étape.

Des conditions plus strictes pour obtenir des délais de paiement

Avant la réforme, le juge pouvait accorder des délais de paiement allant jusqu’à 3 ans assez librement. Désormais, deux conditions cumulatives sont exigées :

1. Le locataire doit démontrer qu’il est en capacité de solder sa dette
2. Il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience

En pratique, cela signifie qu’un locataire qui ne paie plus rien au moment de l’audience aura beaucoup plus de mal à obtenir des délais qu’auparavant.

Saisie sur salaire : la fin de l’audience préalable

C’est l’une des mesures les plus commentées de la réforme. Depuis 2026, un propriétaire disposant d’un titre exécutoire (jugement, ordonnance, acte notarié) peut faire procéder à une saisie sur les rémunérations de son locataire sans passer par une audience préalable devant le juge.

Comment ça fonctionne ?

1. Le propriétaire obtient un titre exécutoire condamnant le locataire au paiement des loyers
2. Il mandate un commissaire de justice pour procéder à la saisie
3. Le commissaire de justice notifie directement l’employeur du locataire
4. L’employeur retient une fraction du salaire chaque mois, dans les limites fixées par le barème légal

Ce que cela change concrètement

Avant la réforme, le propriétaire devait saisir le juge de l’exécution pour obtenir une ordonnance de saisie sur salaire, ce qui ajoutait 2 à 4 mois de délai supplémentaire. Cette étape est désormais supprimée, rendant le recouvrement des impayés nettement plus rapide.

Le locataire conserve néanmoins des protections :

• Le solde bancaire insaisissable (SBI) est garanti
• Les barèmes de saisie (fraction saisissable du salaire) restent inchangés
• Le locataire peut contester la saisie devant le juge de l’exécution

Squatteurs : expulsion accélérée toute l’année

La réforme renforce considérablement la lutte contre le squat. Les changements sont majeurs tant sur les sanctions que sur la procédure.

Des sanctions triplées

L’introduction et le maintien dans un logement sans droit ni titre sont désormais punis de :

• 3 ans d’emprisonnement (contre 1 an auparavant)
• 45 000 € d’amende (contre 15 000 € auparavant)

La procédure administrative accélérée

Le propriétaire victime d’un squat peut désormais saisir directement le préfet pour obtenir l’évacuation du logement :

1. Dépôt de plainte et preuve de propriété (titre de propriété, taxe foncière)
2. Demande au préfet d’ordonner l’évacuation
3. Réponse du préfet dans un délai de 48 à 72 heures
4. Commandement de quitter les lieux dans les 24 heures suivant la décision préfectorale
5. Évacuation forcée par les forces de l’ordre si nécessaire

Cette procédure s’applique toute l’année, y compris pendant la trêve hivernale. Elle concerne aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires. Pour les détails de la mise en œuvre, consultez notre article sur la procédure d’expulsion de squat.

Point important : cette procédure accélérée ne s’applique qu’aux squatteurs (personnes introduites sans droit ni titre). Un locataire en impayé, même s’il ne paie plus depuis des mois, reste un locataire au sens juridique et bénéficie de la procédure classique avec ses protections.

Le nouveau rôle des CCAPEX

Les CCAPEX (Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) sont les organes départementaux chargés de prévenir les expulsions. Les décrets du 12 février 2026 transforment en profondeur leur fonctionnement.

De l’avis consultatif à la décision

Jusqu’à présent, les CCAPEX émettaient des avis simples sur les situations de locataires en difficulté. À compter du 1er janvier 2027, elles disposeront d’un pouvoir décisionnaire sur le maintien ou la suspension des aides personnelles au logement (APL, ALS, ALF).

Concrètement, la CCAPEX pourra :

• Maintenir les aides si le locataire s’engage dans un plan d’apurement
• Suspendre les aides si le locataire ne coopère pas
• Orienter le locataire vers un dispositif d’accompagnement social

L’obligation de signalement à 5 jours

Les commissaires de justice ont désormais l’obligation de signaler à la CCAPEX chaque commandement de payer et chaque décision d’expulsion dans un délai de 5 jours après notification. L’objectif est de permettre une intervention sociale précoce, avant que la situation ne devienne irréversible.

Une nouvelle architecture territoriale

Le décret n° 2026-83 réorganise les CCAPEX : chaque département dispose désormais d’une commission centrale, de commissions locales et de sous-commissions territoriales, pour un traitement plus rapide et plus adapté des situations.

La trêve hivernale en 2026 : ce qui reste, ce qui change

La trêve hivernale 2025-2026 s’est étendue du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026. Son principe reste inchangé : durant cette période, aucune expulsion de locataire ne peut être exécutée par la force publique.

Ce qui reste identique

• Les dates ne changent pas : 1er novembre au 31 mars
• La procédure judiciaire continue pendant la trêve (commandement de payer, assignation, jugement)
• Les locataires en titre restent protégés

Ce qui change

• Les squatteurs ne sont plus protégés par la trêve : l’expulsion peut être exécutée toute l’année
• L’expulsion reste possible pour les conjoints violents, les logements faisant l’objet d’un arrêté de péril, et lorsqu’un relogement est proposé
• La saisie sur salaire pour recouvrer les loyers impayés peut être mise en œuvre même pendant la trêve

Conseil stratégique : la trêve hivernale ne bloque que l’exécution physique de l’expulsion, pas le reste de la procédure. Si votre locataire est en impayé pendant l’hiver, engagez la procédure immédiatement : commandement de payer, assignation, jugement. Ainsi, dès le 1er avril, vous disposez déjà d’un titre exécutoire prêt à être mis en œuvre.

Ce qui entre en vigueur en 2027

Plusieurs mesures ne prendront effet qu’au 1er janvier 2027. Il est important de les anticiper dès maintenant.

Les nouveaux seuils de définition de l’impayé

À compter du 1er janvier 2027, un impayé sera officiellement constitué dès lors que :

• La dette cumulée dépasse 450 € (loyer et charges confondus), ou
• Le locataire accumule 3 mois de défaut de paiement, même si le montant total reste inférieur à 450 €

Cette nouvelle définition harmonisera les pratiques et facilitera le déclenchement des dispositifs de prévention par la CCAPEX.

Le pouvoir décisionnaire des CCAPEX

Comme évoqué plus haut, les CCAPEX passeront d’un rôle consultatif à un rôle décisionnaire sur le maintien ou la suspension des aides au logement. Cette mesure vise à responsabiliser davantage les locataires en situation d’impayé tout en maintenant un accompagnement social.

L’impact attendu

Ces évolutions devraient avoir pour effet de :

• Accélérer la détection des situations d’impayé
• Renforcer la pression sur les locataires de mauvaise foi
• Maintenir un filet de sécurité pour les locataires en difficulté réelle

Questions fréquentes

Le délai de 6 semaines s’applique-t-il à mon bail ?

Le délai de 6 semaines après commandement de payer ne s’applique qu’aux baux signés après le 29 juillet 2023. Si votre bail est antérieur à cette date, le délai reste de 2 mois. Vérifiez la date de signature de votre contrat de location.

Peut-on encore obtenir des délais de paiement devant le juge ?

Oui, mais les conditions sont plus strictes. Le locataire doit prouver qu’il est en capacité de solder sa dette et qu’il a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Le délai maximum est désormais de 1 an (contre 3 ans auparavant).

Un squatteur peut-il encore invoquer la trêve hivernale ?

Non. Depuis la loi Kasbarian-Bergé, les squatteurs ne sont plus protégés par la trêve hivernale. Ils peuvent être expulsés toute l’année, y compris par la voie administrative accélérée (procédure préfectorale en 48 à 72 heures).

La saisie sur salaire peut-elle être mise en place sans jugement ?

La saisie sur salaire nécessite toujours un titre exécutoire (jugement de condamnation, ordonnance, acte notarié exécutoire). Ce qui change, c’est qu’il n’est plus nécessaire de passer par une audience supplémentaire devant le juge de l’exécution pour la mettre en œuvre. Le commissaire de justice peut procéder directement.

Quand les nouveaux seuils d’impayé (450 €) s’appliqueront-ils ?

Ces seuils entreront en vigueur au 1er janvier 2027. Ils s’appliqueront uniquement aux impayés signalés à partir de cette date. Les impayés antérieurs restent soumis aux règles actuelles.

Quelle est la différence entre un locataire en impayé et un squatteur ?

Un locataire en impayé dispose d’un bail : il est entré dans les lieux avec l’accord du propriétaire. Il bénéficie de la procédure classique d’expulsion (commandement de payer, assignation, jugement, trêve hivernale). Un squatteur s’est introduit sans droit ni titre : il est passible de sanctions pénales et peut être expulsé par procédure administrative accélérée, toute l’année.

Le cabinet Chemla Avocat vous accompagne

Le cabinet Chemla Avocat, avocat spécialisé en expulsion locative, maîtrise parfaitement le nouveau cadre issu de la loi Kasbarian-Bergé et de ses décrets d’application. Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, nous intervenons sur l’ensemble des problématiques liées à l’expulsion :

• Conseil sur la stratégie à adopter dans le nouveau cadre légal
• Rédaction et suivi des commandements de payer
• Assignation et représentation devant le juge des contentieux de la protection
• Mise en œuvre de la saisie sur salaire et du recouvrement
• Procédure accélérée d’expulsion de squatteurs
• Défense des locataires face à une procédure d’expulsion

Notre connaissance approfondie des dernières évolutions législatives et jurisprudentielles vous garantit une procédure menée dans les règles et dans les meilleurs délais.

Rédigé par

Maître Johanna Chemla

Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.

Consultez mon profil officiel au Barreau de Paris Prendre rendez-vous

4.1 (47 avis)