Avocat spécialisé en droit de la construction

Le droit de la construction est une matière complexe en ce que toute opération de construction ou travaux sur un ouvrage immobilier, mobilisent de nombreux intervenants. 

On peut recenser ainsi : 

• Le maître de l’ouvrage : il s’agit de celui qui est à l’origine des travaux,
• Le maître d’œuvre : il s’agira le plus souvent de l’architecte en charge de la conception de l’ensemble des opérations de construction jusqu’à la réception ;
• L’entrepreneur principal : il s’agit de la personne qui intervient physiquement dans la construction de l’ouvrage,
• Les sous-traitants. 

Ainsi, l’intervention de ces différentes personnes aboutit à un montage contractuel des plus complexes. Par ailleurs, la complexité du droit de la construction tient également aux différents régimes de responsabilité. 

Le cabinet CHEMLA AVOCAT spécialisé en droit de la construction à Paris vous accompagne en vous indiquant les potentielles responsabilités de chacun des intervenants à l’opération de construction et adopte la stratégie procédurale la plus adaptée à votre problématique. 

Les responsabilités contractuelles des constructeurs pour les désordres survenus avant réception 

En l’absence de réception de l’ouvrage, le régime de la réparation des dommages causés au maître de l’ouvrage par les constructeurs relève soit de la responsabilité contractuelle de droit commun ou de la responsabilité délictuelle. 

Par ailleurs, la jurisprudence retient que les entrepreneurs sont tenus d’une obligation de résultat de sorte que leurs responsabilités peuvent être plus facilement engagées. 

A l’inverse, l’architecte n’est tenu que d’une obligation de moyens dans l’accomplissement de ses missions de sorte qu’il conviendra d’établir une faute pour engager sa responsabilité. 

Il ressort également de la jurisprudence que l’entrepreneur est tenu à une obligation de conseil envers le maître de l’ouvrage (Ex. l’obligation de conseil relative aux autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux). 

Par ailleurs, il arrive souvent que l’entrepreneur décide d’abandonner le chantier confié par le maître de l’ouvrage. Il sera alors possible d’engager la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur pour le retard dans la réalisation des travaux et de solliciter du juge d’enjoindre à celui-ci de finir les travaux sous astreinte. 

Dans les hypothèses d’abandon de chantier ou de mésentente, il est encore loisible au maître de l’ouvrage de solliciter du juge la résiliation judiciaire du contrat aux torts de l’entrepreneur lorsque le manquement est d’une certaine gravité (articles 1224 et 1230 du Code civil).

En tout état de cause, il sera possible de solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice matériel de perte de loyers ou du préjudice moral et de jouissance découlant du retard dans l’exécution du contrat. 

La mise en œuvre des garanties légales pour les désordres survenus après réception

Les garanties légales trouvent à s’appliquer concernant les désordres survenus après réception.

A cet égard, la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil). Celle-ci peut être expresse, tacite ou encore judiciaire c’est-à-dire prononcée par le juge. Ainsi, la réception marque le point de départ des différents délais d’actions des garanties légales offertes au maître d’ouvrage permettant la réparation de l’ouvrage :

• Le délai annal de la garantie de parfait achèvement,
• Le délai biennal de la garantie de bon fonctionnement,
• Le délai de dix ans de la garantie décennale,
• Le délai de dix ans de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs. 

Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit de la construction, vous accompagne au moment de cette étape clé qu’est la réception de vos travaux déclencheur des garanties légales attachées aux travaux réalisés. 

Par ailleurs, il convient de souligner que dès lors qu’une garantie légale trouve à s’appliquer, celle-ci doit nécessairement jouer excluant ainsi la possibilité d’engager la responsabilité contractuelle de droit commun. 

Enfin, chaque régime de garantie répond à des conditions pour leur mise en œuvre.

La garantie de parfait achèvement

Principe

La garantie de parfait achèvement peut être actionnée pendant un délai d’un an à compter de la réception et s’étend à la réparation de tous les désordres ayant fait l’objet de réserves au procès-verbal de réception ou des désordres révélés postérieurement à la réception ayant fait l’objet d’une notification écrite du maître de l’ouvrage (article 1792-6 du Code civil). 

La garantie de parfait achèvement est ainsi conditionnée par la réception de l’ouvrage. 

Mise en œuvre de la garantie

Le maître d’ouvrage devra ainsi notifier à l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception les désordres devant être repris. 

Toutefois, le maître d’ouvrage peut demander en référé la condamnation de l’entrepreneur à reprendre les désordres sous astreinte sur le fondement de l’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile ou solliciter du juge la condamnation de l’entrepreneur à payer les sommes engagées pour parfaire l’ouvrage assortie des dommages et intérêts. 

Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit de la construction à Paris, vous conseille sur l’opportunité d’engager une action judiciaire dans le délai d’un an sur le fondement de la garantie de parfait achèvement de vos travaux.

En effet, à défaut d’intenter une action judiciaire dans le délai indiqué, le justiciable peut voir son action jugée comme étant prescrite. 

Toutefois, des actions restent encore envisageables.

Ainsi, quand bien même l’action en garantie de parfait achèvement aurait expiré, il sera loisible au maître d’ouvrage d’agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour la réparation des désordres réservés ou encore au titre de la responsabilité décennale. 

N’hésitez pas à contacter le cabinet CHEMLA AVOCAT afin d’être conseillé sur la procédure à adopter en fonction de votre affaire. 

La garantie biennale de bon fonctionnement 

La garantie biennale de bon fonctionnement est régie par l’article 1792-3 du Code civil : énoncer le texte. Ladite garantie peut être déclenchée hors considération de l’existence d’une faute. Ainsi, le seul constat du dysfonctionnement de l’élément d’équipement dissociable considéré suffit pour mettre en œuvre ladite garantie.

Comme les autres garanties légales, la garantie biennale de bon fonctionnement ne peut trouver à s’appliquer qu’après réception de l’ouvrage. 

Conditions de mise en œuvre de la garantie biennale de bon fonctionnement.

La garantie biennale de bon fonctionnement peut être mise en œuvre dès lors que : 

• Il est démontré qu’un élément d’équipement dissociable est atteint d’un défaut de fonctionnement et,
• L’élément d’équipement dissociable a été mis en œuvre ou encore installé lors de la construction de l’ouvrage. 

Concernant l’élément d’équipement dissociable, le législateur ne le définit pas.

En revanche, l’article 1792-3 du Code civil définit l’élément d’équipement indissociable comme celui dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière à l’ouvrage dans lequel il s’incorpore. 

Ainsi, on peut considérer que constituent des éléments dissociables l’ensemble des éléments d’équipement qui n’entrent pas dans cette catégorie. 

Ex. une chaudière.

Ensuite, concernant le défaut de fonctionnement, la seule preuve d’un dommage affectant l’élément d’équipement est insuffisante. Ainsi, l’exigence d’atteinte au fonctionnement de l’équipement conduit à écarter la garantie biennale pour les éléments inertes insusceptibles d’être atteints par un défaut de fonctionnement. 

Toutefois, il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination. 

Personnes tenues à garantie et personnes bénéficiaires de la garantie

Concernant les personnes tenues à la garantie, il s’agit des constructeurs visés à l’article 1792-1 du Code civil. 

Concernant les bénéficiaires de la garantie, la garantie biennale est due au maître de l’ouvrage et aux acquéreurs successifs de l’ouvrage. 

La durée de la garantie

Cette garantie s’applique pour une durée de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. 

La responsabilité décennale

Ce régime de responsabilité s’applique que si l’on se trouve en présence d’un ouvrage et d’une réception de cet ouvrage intervenue entre les intervenants permettant ainsi le déclenchement de cette garantie. 

Seul en effet un désordre né de l’ouvrage peut donner lieu à l’application de la responsabilité décennale. 

C’est ainsi à partir de la réception des travaux que court le délai de 10 ans pour agir à l’encontre des responsables du dommage subi. 

Il est ainsi crucial, au moment du procès-verbal de réception, d’indiquer les réserves sous peine de voir les vices apparents et les non-conformités contractuelles comme étant alors purgées. 

En revanche, l’action en responsabilité décennale restera possible pour les désordres révélés postérieurement à la réception ou quoique apparents lors de celle-ci et objet de réserves dont l’ampleur et les conséquences se sont révélées postérieurement à la réception. 

Il est ainsi important avant de commencer vos travaux de solliciter de l’entrepreneur la communication de son assurance décennale laquelle est une obligation légale pour celui-ci. 

Enfin, il convient de souligner que la loi du 16 juillet 1971 autorise le maître de l’ouvrage à retenir à la réception une somme égale au maximum à 5% du prix du marché. 

Toutefois, cette retenue doit avoir pour seule finalité de garantir les travaux nécessaires à la levée des réserves et non pas à assurer la bonne fin du chantier. 

Ainsi, cela suppose la réception de l’ouvrage et la formulation de réserves. 

Le cabinet CHEMLA AVOCAT, cabinet spécialisé en droit de la construction à Paris, vous accompagne ainsi sur la stratégie pré-contentieuse par la voie de la mise en demeure à l’encontre de l’entrepreneur notamment lorsque l’on se trouve face aux problématiques suivantes :

• Vices de construction, 
• Malfaçons, désordres, non-conformités 
• Dépassement des délais prévus pour la réalisation des travaux convenus, 
• Dépassement du coût des travaux. 

Par ailleurs, lorsque la voie amiable est demeurée infructueuse, le cabinet CHEMLA AVOCAT vous accompagne tout du long de la procédure contentieuse notamment lors des étapes suivantes :

• La stratégie procédurale à adopter (en cas d’urgence, la mise en œuvre de la procédure en référé expertise au fin de désignation d’un expert judiciaire), 
• Les personnes pouvant être mises en cause notamment l’assureur en garantie décennale de l’entreprise, 
• Le suivi des opérations d’expertise judiciaire lorsque la problématique soumise requiert qu’un expert judiciaire constate les désordres et malfaçons attachés à vos travaux,
• Assistance dans le cadre de la procédure au fond : lorsque l’expert judicaire a rendu son rapport, il est alors possible de solliciter du juge des dommages et intérêts à l’encontre des différents intervenants à l’acte de construire. En effet, les juges suivent dans 90% des cas les conclusions techniques de l’expert judiciaire.  

Condition de fond : exigence d’un désordre de gravité décennale se rattachant à l’ouvrage édifié

La responsabilité décennale est prévue par l’article 1792 du Code civil. 

Celle-ci suppose une gravité du dommage dès lors que l’on doit être en présence d’une atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage dans son ensemble.

Ainsi, une simple non-conformité ou un défaut d’exécution sans désordre ne ressort pas de la responsabilité décennale des constructeurs. 

Ex. ne constitue pas un désordre de gravité décennale le sous-dimensionnement de pompes à chaleur conduisant à affecter les conditions de confort de l’occupation de certaines parties de l’habitation. 

Cette garantie peut également être mise en œuvre dans l’hypothèse de désordres affectant la solidité d’un élément d’équipement indissociable (article 1792-2 du Code civil). 

Par ailleurs, la jurisprudence a également admis l’application de cette garantie légale dans l’hypothèse d’une atteinte à la sécurité des personnes : le constat d’un risque pour la sécurité des personnes suffit à emporter l’adhésion du juge quant à l’existence d’un désordre de gravité décennale. 

Le cabinet CHEMLA AVOCAT est intervenue dans une affaire où il a été fait application de la responsabilité décennale compte tenu de la présence de la mérule ayant entraîné la destruction biologique des éléments en bois de l’ouvrage et engendrant des pathologies respiratoires chez les personnes y habitant.

Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit de la construction, vous permet ainsi de déterminer la stratégie à adopter et d’intenter la procédure contentieuse opportune en fonction de la problématique considérée. 

Les personnes tenues à la garantie décennale : les personnes réputées constructeurs

Il s’agit d’une responsabilité « de plein droit » de sorte que l’action de la victime qui subit le dommage est simplifiée en ce que la responsabilité des intervenants à l’opération de construction peut être mise en œuvre de manière très automatique. 

Toutefois, il ne pourra être mise en œuvre la garantie décennale qu’à l’égard des intervenants à l’acte de construire qui ont conclu directement avec le maître de l’ouvrage un contrat d’entreprise. 

Ainsi, le maître d’ouvrage ou l’acquéreur d’ouvrage pourra demander réparation au titre de cette garantie à l’encontre de (article 1792-1 du Code civil) :

• Architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage,
• Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
• Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage,

Sont également soumis à la responsabilité décennale : 

• Le vendeur d’immeuble à construire (article 1646-1 du Code civil),
• Le promoteur immobilier (article 1831-1 du Code civil). 

Toutefois, le bénéfice de cette action à l’acquéreur d’un bien immobilier ne le prive pas de l’action en garantie des vices cachés. 

Par ailleurs, pour mettre en œuvre la responsabilité du constructeur, il faut encore prouver un rattachement du désordre à l’intervention des constructeurs. 

Ex. lors des travaux de reprise, il conviendra de rechercher si le dommage résulte au moins pour partie de l’intervention de l’entrepreneur de reprise. 

Cas particulier : l’action en responsabilité décennale pour les désordres affectant des immeubles soumis au statut de la copropriété

Il convient ici de se référer à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

1ère hypothèse : les dommages à des parties privatives

C’est le copropriétaire qui a intérêt à agir pour exercer les actions concernant la jouissance de son lot. 

Ainsi, en l’absence de préjudice collectif, le syndicat des copropriétaires ne peut agir en réparation en lieu et place des copropriétaires. 

Toutefois, la jurisprudence déroge à ce principe notamment lorsque le dommage affectant la partie privative trouve son origine dans une partie commune. 

2ème hypothèse : les dommages affectant à la fois les parties privatives et les parties communes

Le syndicat des copropriétaires a alors intérêt à agir sur le fondement de l’article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, chaque copropriétaire peut également demander la réparation des désordres qui affectent son lot (article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965). 

La responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs après réception 

Le maître de l’ouvrage peut encore invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs pour les désordres affectant l’ouvrage et ne relevant pas des garanties légales. 

Les débiteurs de cette responsabilité sont les constructeurs et le maître de l’ouvrage vendeur après achèvement. 

Concernant le régime juridique applicable à l’action en responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs

Contrairement aux actions intentées sur le fondement des garanties légales qui ne requièrent pas la démonstration d’une faute ou encore sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun avant réception laquelle repose sur la démonstration d’un manquement à une obligation de résultat, l’action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs postérieurement à la réception impose au maître de l’ouvrage la démonstration d’une faute. 

Par ailleurs, le maître de l’ouvrage doit également rapporter la preuve d’un lien de causalité entre la faute et le dommage allégué.

Le cabinet CHEMLA AVOCAT, cabinet spécialisé en droit de la construction, vous accompagne sur la stratégie contentieuse lorsque les garanties légales ne peuvent plus s’appliquer. 

Régime de la prescription

La prescription de l’action est de 10 ans à compter de la réception des travaux (article L. 1792-4-3 du Code civil). 

Particularisme : l’action contre le vendeur d’immeuble à construire (article 1648 du Code civil)

Par application des dispositions de l’article 1648 du Code civil, l’acquéreur est recevable pendant un an, à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents. 

Ainsi, l’action doit être menée de manière très rapide sous peine de voir celle-ci déclarée irrecevable par le juge. 

Toutefois, lorsque le régime de la responsabilité décennale peut s’appliquer, le maître d’ouvrage pourra également agir sur ce fondement (article 1646-1 du Code civil). 

Par ailleurs, un solde de 5% du prix du marché peut être retenu par le maître de l’ouvrage lorsqu’il formule des réserves, et ce jusqu’à la levée desdites réserves (article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation). 

Enfin, il est également possible de solliciter des pénalités de retard. 

Droit de la construction : aller plus loin

• Responsabilité de l’agent immobilier et devoir d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur