Restitution du dépôt de garantie en bail d'habitation : comment agir face à une caution non rendue ?

Quel est le montant que peut réclamer le bailleur au titre du dépôt de garantie ? 

Elle sert de garantie au propriétaire en cas de créances éventuelles que celui-ci pourrait avoir à l’encontre du locataire à la fin du contrat de bail (entretien des lieux, manquement au paiement du loyer et des charges).

Le dépôt de garantie doit être prévu dans le contrat de bail.

Son montant varie selon que bail porte sur un logement vide ou meublé :

• Pour un logement vide : le montant de ce dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges ;
• Pour un logement meublé : le montant du dépôt ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges. Cependant, il n’est pas possible d’exiger de caution pour un bail mobilité.

Lorsque le loyer à payer d’avance chaque trimestre, que l’on soit dans le cadre d’un bail d’habitation vide ou meublé, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Quel est le délai auquel le bailleur est tenu au titre de la restitution du dépôt de garantie au locataire ? 

Il convient de souligner que c’est la conformité ou non de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée qui conditionne le délai qu’a le bailleur pour restituer le dépôt de garantie à son locataire.

Ainsi, le délai de restitution de la caution est fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et précisé par la Loi ALUR. 

Hypothèse d’état des lieux de sortie conforme

Le propriétaire dispose d’un mois maximum pour restituer le montant de la caution à partir de la remise des clés par le locataire (que le logement soit vide ou meublé).

Toutefois, et malgré un état des lieux de sortie conforme, le propriétaire peut effectuer une retenue sur ledit dépôt de garantie, notamment en cas de charges locatives et/ou de loyers impayés.

Par ailleurs, en cas de charges récupérables, le propriétaire doit établir un arrêté des comptes. 

Ainsi, il peut conserver une provision, sur justificatif, jusqu’à l’arrêté des comptes annuels de l’immeuble, notamment dans le cadre d’une copropriété.

Toutefois, cette provision ne peut pas excéder 20% du montant de la caution du locataire.

Hypothèse d’état des lieux de sortie non conforme

A l’inverse, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, en d’autres termes s’il mentionne des dégradations imputables au locataire, le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois maximum afin de restituer la caution au locataire.

Le propriétaire doit seulement prouver la réalité du dommage causé par le locataire afin de conserver une partie du dépôt de garantie ou la totalité (en fonction de l’importance des dégradations).

Les sanctions de la restitution tardive de la caution

Il s’avère très souvent que le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie au motif de dégradations dans le logement de la part du locataire. 

Toutefois, il appartient au propriétaire de justifier celles-ci par des factures. 

En tout état de cause, le locataire a la possibilité de contester le montant prélevé. 

Tout d’abord, le locataire peut mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le propriétaire de lui restituer le dépôt de garantie avec des indemnités de retard, le cas échéant.

Par ailleurs, si celle-ci n’est pas restituée dans le délai imparti, la loi prévoit que la somme initiale est majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Toutefois, pour pouvoir bénéficier de cette majoration du dépôt de garantie, le locataire doit préalablement justifier avoir transmis sa nouvelle adresse à son ancien bailleur. 

Le recours à un avocat expert en droit immobilier est alors indispensable afin de trouver une issue amiable au litige. 

Ensuite, si la mise en demeure est inefficace et si la créance est inférieure à la somme de 5.000 euros, le locataire doit entamer une conciliation (article 750-1 du Code de procédure civile).

Dans l’hypothèse d’échec de la conciliation, le locataire a la faculté de saisir le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire compétent, dans un délai de 3 ans à partir du jour où la caution aurait dû être restituée.

Par ailleurs, il convient de souligner que lorsque la créance est supérieure à la somme de 5.000 euros, celui-ci peut saisir directement le juge.

Ainsi, le locataire peut réclamer les sommes suivantes :

• La restitution du dépôt de garantie,
• Les intérêts de retard, 
• Des dommages et intérêts, 
• La condamnation au remboursement des frais d’avocat (article 700 du Code de procédure civile).

Pourquoi avoir recours au cabinet CHEMLA AVOCAT ? 

Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit des contrats à Paris, accompagne ses clients dans les problématiques de restitution de dépôt de garantie. 

Par son écoute et sa réactivité, Maître CHEMLA a obtenu des décisions de justice condamnant des propriétaires à restituer ces sommes, outre les majorations de retard. 

A cette occasion, le juge peut condamner le bailleur à des dommages et intérêts et au remboursement des frais d’avocat engagés. 

Par ailleurs, le cabinet assiste également les bailleurs dans les hypothèses d’assignations délivrées à leur encontre par leurs locataires. 

Les honoraires sont fixés, à titre de forfait, aux sommes suivantes : 

Accompagnement au titre de la restitution du dépôt de garantie pour une somme supérieure à 5.000 euros : Etude du dossier, Rédaction de la lettre de mise en demeure, Rédaction de l’assignation, Audience de plaidoirie.	2.400 euros TTC
Accompagnement au titre de la restitution du dépôt de garantie pour une somme inférieure à 5.000 euros : Etude du dossier, Rédaction de la lettre de mise en demeure, Assistance dans le cadre de la conciliation en justice,  Rédaction de la requête, Audience de plaidoirie.	1.800 euros TTC