Combien de loyers impayés avant expulsion ?

Existe-t-il un seuil légal de loyers impayés ?

Non. Contrairement à une idée reçue très répandue, la loi française ne fixe aucun nombre minimum de loyers impayés pour déclencher une procédure d’expulsion. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur d’agir dès le premier manquement au paiement du loyer.

En pratique cependant, il faut distinguer deux choses :

• Le droit d’agir : il naît dès le premier impayé, même partiel
• L’opportunité d’agir : les tribunaux et les commissaires de justice recommandent généralement d’attendre au moins 2 mois d’impayés avant de lancer un commandement de payer, le temps de tenter un règlement amiable

Ce que dit la loi en 2026

Le cadre juridique repose sur la clause résolutoire insérée dans la quasi-totalité des baux d’habitation. Cette clause prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer, à condition que le bailleur respecte la procédure légale.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai accordé au locataire pour régulariser après un commandement de payer a été réduit de 2 mois à 6 semaines pour les baux conclus après l’entrée en vigueur de cette loi. Les baux antérieurs restent soumis à l’ancien délai de 2 mois.

À noter pour 2027 : une nouvelle définition de l’impayé entrera en vigueur au 1er janvier 2027. Un impayé sera constitué dès que la dette cumulée dépasse 450 € (loyer et charges) ou dès 3 mois de défaut de paiement, même si le montant total reste inférieur à ce seuil.

Les étapes de la procédure d’expulsion pour impayés

La procédure d’expulsion pour loyers impayés est strictement encadrée par la loi. Chaque étape est obligatoire, et le non-respect de l’une d’entre elles peut entraîner la nullité de toute la procédure. Voici le parcours complet.

Étape 1 : La relance amiable

Avant toute procédure, il est recommandé de tenter un règlement amiable : appel téléphonique, courrier simple, puis mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette étape n’est pas légalement obligatoire mais elle démontre votre bonne foi et peut suffire à débloquer la situation.

Étape 2 : Le commandement de payer

Si la relance reste sans effet, vous devez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier). Ce document officiel :

• Détaille le montant exact de la dette (loyers, charges, intérêts)
• Vise la clause résolutoire du bail
• Informe le locataire qu’à défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit
• Mentionne le délai de régularisation (6 semaines ou 2 mois selon le bail)

Le commissaire de justice est tenu de signaler l’impayé à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), qui peut proposer un accompagnement social au locataire.

Étape 3 : L’assignation devant le tribunal

Si le locataire n’a pas régularisé dans le délai imparti, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. L’assignation doit être délivrée au moins 6 semaines avant la date d’audience.

L’assignation doit également être notifiée au préfet, qui peut saisir les services sociaux pour proposer un relogement.

Étape 4 : L’audience et le jugement

Lors de l’audience, le juge examine la situation et peut :

• Constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion
• Accorder des délais de paiement au locataire (jusqu’à 3 ans, article 1343-5 du Code civil)
• Suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire présente un plan d’apurement crédible

Si l’expulsion est prononcée, le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux lui laissant un délai de 2 mois pour partir.

Étape 5 : L’exécution de l’expulsion

Si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur doit demander le concours de la force publique au préfet. En cas de refus, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État pour obtenir une indemnisation.

Récapitulatif des délais : du premier impayé à l’expulsion

Le tableau ci-dessous synthétise les délais moyens constatés en 2026 pour chaque étape de la procédure. Ces délais varient selon les juridictions, la période de l’année et la complexité du dossier.

Important : si la procédure chevauche la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars), l’exécution de l’expulsion est suspendue, ce qui peut ajouter jusqu’à 5 mois au calendrier.

La clause résolutoire : votre levier principal

La clause résolutoire est la disposition du bail qui permet sa résiliation automatique en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le paiement du loyer. Elle est présente dans la quasi-totalité des baux d’habitation.

Comment fonctionne-t-elle ?

La clause résolutoire ne s’applique pas automatiquement. Pour qu’elle produise ses effets, le bailleur doit :

1. Faire délivrer un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire
2. Laisser s’écouler le délai de régularisation sans paiement intégral
3. Saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation

Le juge constate la résiliation du bail : il ne la prononce pas, elle résulte du jeu de la clause. Toutefois, il conserve le pouvoir de suspendre les effets de la clause s’il estime que le locataire peut s’acquitter de sa dette dans un délai raisonnable.

Bail sans clause résolutoire : que faire ?

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire (cas rare mais possible), vous pouvez agir sur le fondement de la résiliation judiciaire du bail. Le juge appréciera alors souverainement si les manquements du locataire justifient la résiliation. La procédure est plus longue et l’issue moins prévisible.

La trêve hivernale et ses exceptions

La trêve hivernale est l’un des principaux facteurs d’allongement des procédures d’expulsion. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions limitées.

Ce que la trêve suspend — et ce qu’elle ne suspend pas

Pendant la trêve :

• L’exécution de l’expulsion est suspendue (le locataire ne peut pas être physiquement mis dehors)
• La procédure judiciaire continue : vous pouvez délivrer un commandement de payer, assigner au tribunal, obtenir un jugement
• Les loyers continuent de courir et la dette s’accumule

Les exceptions à la trêve

L’expulsion peut être exécutée même pendant la trêve hivernale dans les cas suivants :

• Squatteurs : les personnes occupant un logement sans droit ni titre
• Violences conjugales : expulsion du conjoint violent ordonnée par le juge
• Relogement assuré : si une solution de relogement adaptée est proposée au locataire
• Locaux situés dans un immeuble frappé d’un arrêté de péril

Conseil stratégique : si votre locataire est en impayé depuis le printemps, engagez la procédure immédiatement. Attendre la rentrée de septembre, c’est prendre le risque de voir l’exécution bloquée par la trêve hivernale et de perdre une année complète.

Les bons réflexes du propriétaire bailleur

La réactivité est votre meilleur atout. Plus vous agissez tôt, plus la procédure sera rapide et vos chances de récupérer les sommes dues seront élevées.

Agissez dès le 2e mois d’impayé

N’attendez pas que la dette s’accumule. Un locataire qui ne paie pas 2 mois de loyer a statistiquement très peu de chances de régulariser spontanément. Lancez la mise en demeure dès le 2e impayé, et le commandement de payer si la situation ne s’améliore pas dans les 15 jours.

Constituez un dossier solide

Conservez scrupuleusement :

• Le bail signé et ses avenants
• Les quittances de loyer (ou leur absence)
• Tous les échanges écrits avec le locataire (courriers, emails, SMS)
• Les relevés bancaires prouvant le non-paiement
• Les copies des mises en demeure envoyées en recommandé

Vérifiez vos garanties

Avant d’engager la procédure, vérifiez si vous disposez de :

• Une caution solidaire (garant) que vous pouvez actionner en parallèle
• Une garantie Visale ou une assurance loyers impayés (GLI) qui peut prendre en charge les impayés et les frais de procédure
• Un dépôt de garantie (qui ne sera imputable qu’en fin de bail, pas en cours)

Faites-vous accompagner par un avocat

La procédure d’expulsion est truffée de pièges procéduraux. Un commandement de payer mal rédigé, une assignation délivrée hors délai, ou un dossier incomplet peuvent retarder la procédure de plusieurs mois. Un avocat spécialisé en expulsion locative sécurise chaque étape et vous fait gagner un temps précieux.

Questions fréquentes

Un seul loyer impayé suffit-il pour expulser un locataire ?

Juridiquement, oui : la loi ne fixe aucun seuil minimum. Dès le premier impayé, le bailleur peut engager un commandement de payer. En pratique, les tribunaux sont plus réceptifs à partir de 2 mois d’impayés, après échec d’une relance amiable.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion pour loyers impayés ?

En moyenne, 12 à 24 mois entre le premier impayé et l’expulsion effective. Ce délai peut être allongé par la trêve hivernale, les délais de paiement accordés par le juge, ou les délais d’obtention du concours de la force publique.

Le locataire peut-il bloquer la procédure en payant une partie de sa dette ?

Le paiement partiel ne bloque pas la procédure. Seul le paiement intégral de la dette (loyers, charges, intérêts et frais de commandement) dans le délai légal empêche la clause résolutoire de produire ses effets. Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement si le locataire présente un plan d’apurement sérieux.

Puis-je changer les serrures ou couper les fluides pour forcer le locataire à partir ?

Absolument pas. L’expulsion par voie de fait (changement de serrures, coupure d’eau ou d’électricité, retrait des affaires) est un délit pénal passible de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal). Seule l’expulsion ordonnée par un juge et exécutée par un commissaire de justice est légale.

Que se passe-t-il si le préfet refuse le concours de la force publique ?

Si le préfet ne répond pas dans un délai de 2 mois ou refuse expressément le concours de la force publique, l’État engage sa responsabilité. Le bailleur peut demander une indemnisation à l’État pour le préjudice subi (loyers perdus, frais de procédure).

La procédure continue-t-elle pendant la trêve hivernale ?

Oui. La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) suspend uniquement l’exécution physique de l’expulsion. Vous pouvez continuer à envoyer des commandements de payer, assigner au tribunal et obtenir un jugement d’expulsion pendant cette période.

Le cabinet Chemla Avocat, votre avocat en expulsion locative

Le cabinet Chemla Avocat, avocat spécialisé en expulsion locative, accompagne les propriétaires bailleurs confrontés à des locataires en situation d’impayés. Notre intervention couvre l’ensemble de la procédure :

• Analyse de votre bail et de votre situation locative
• Rédaction et suivi du commandement de payer
• Assignation devant le juge des contentieux de la protection
• Représentation à l’audience et obtention du jugement d’expulsion
• Suivi de l’exécution : commandement de quitter les lieux, demande de concours de la force publique
• Action en recouvrement des loyers impayés

Notre objectif : vous faire récupérer votre bien dans les meilleurs délais, tout en sécurisant chaque étape pour éviter les vices de procédure qui pourraient retarder l’expulsion.

Rédigé par

Maître Johanna Chemla

Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.

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