Le bail verbal : tout ce qu'il faut savoir sur la location sans contrat écrit

Le bail verbal est-il reconnu par le Code civil ?

Il arrive qu’entre le bailleur et le locataire, il n’y ait pas de contrat de bail d’habitation conclu. 

A cet égard, l’article 1714 du Code civil admet le bail verbal : « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. »

Toutefois, lorsque l’une des parties se prévaut de l’existence d’un bail verbal et que l’autre partie le conteste, il appartiendra à celle la plus diligente de saisir le juge des contentieux de la protection du Tribunal compétent.  

N’hésitez pas à contacter le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit des expulsions à Paris afin de défendre vos droits.

Comment prouver l’existence d’un bail verbal ?

C’est à celui qui se prévaut d’un bail de rapporter la preuve de celui-ci. 

La preuve de l’existence d’un bail verbal peut être établie par tous moyens. 

En revanche, la seule occupation des lieux par le locataire ne suffit pas à caractériser l’existence d’un bail verbal.

Ainsi, le juge tiendra compte d’un faisceau d’indices tel que les relevés de comptes mettant en exergue le paiement de loyers, les factures d’eau ou d’électricité ou encore les témoignages de tiers. (Cass, Com, 14 février 1956).

Toutefois, l’article 1715 du Code civil précise que : « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. (…). »

Ainsi, le bail verbal doit avoir reçu une exécution.

Illustrations jurisprudentielles du bail verbal

• la délivrance répétée de quittances indiquant que les sommes reçues sont payées à titre de loyer et ne comportent aucune réserve (CA de Paris, 9 novembre 1988) ;
• le preneur ne conteste pas avoir occupé les lieux, alors que le bailleur lui a envoyé divers courriers ayant pour objet l’exécution du bail (CA de Nîmes, 2e ch. A, 27 septembre 2005) ;
• une convention dispensant le locataire du paiement des loyers en contrepartie de l’exécution de divers travaux de remise en état (CA de Limoges, 20 janvier 1998).

Enfin, il convient de souligner que dès lors que le juge reconnaîtra l’existence d’un bail verbal entre les parties, celui-ci sera automatiquement régit par les dispositions légales de la loi de 1989 encadrant les rapports locatifs.

Ainsi, le bailleur comme le locataire pourront se prévaloir desdites dispositions légales. 

En revanche, en l’absence d’écrit, le bailleur ne pourra imposer au locataire le versement d’un dépôt de garantie ou se prévaloir d’une indexation du loyer. 

Il faudrait en telle hypothèse qu’un contrat de bail soit conclu entre les parties.