Un locataire qui cesse de payer, c’est une dette qui grossit chaque mois pendant que la procédure, elle, obéit à des délais incompressibles. Agir tôt et dans le bon ordre change tout.
Le cabinet CHEMLA AVOCAT, avocat en expulsion locative à Paris, accompagne les bailleurs du premier impayé jusqu’au recouvrement : mise en demeure, commandement de payer, résiliation du bail, expulsion et exécution du jugement.
La procédure de recouvrement et d’expulsion est une chaîne d’actes dont chaque maillon conditionne le suivant. Un acte mal rédigé, un délai mal calculé, et c’est la procédure entière qui se fragilise. Voici le calendrier réel, de la première échéance manquée à la libération du logement.
| Moment | Ce que vous faites | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Première échéance manquée | Relance écrite, déclaration à votre garantie, information de la caution | Les bons réflexes dès le premier mois d’impayé |
| Après la relance restée vaine | Mise en demeure par lettre recommandée | Acte amiable, mais daté et opposable |
| Deuxième ou troisième mois | Commandement de payer par commissaire de justice, qui ouvre six semaines | Le commandement de payer en détail |
| Délai expiré sans régularisation | Assignation devant le juge, notifiée au préfet | Combien de loyers impayés avant expulsion |
| Après l’audience | Jugement de résiliation, condamnation au paiement, expulsion | Ce que vous pouvez obtenir en justice |
| Jugement exécutoire | Commandement de quitter les lieux, puis concours de la force publique | Suspension pendant la trêve hivernale |
Beaucoup de propriétaires ne pensent qu’à l’expulsion. C’est souvent le levier le plus long et le moins rentable. Trois objectifs se mènent en parallèle, et ils ne se confondent pas.
La dette locative se recouvre indépendamment de l’occupation. Mise en demeure, mobilisation de la caution solidaire, déclaration à la garantie loyers impayés, puis titre exécutoire et saisie. Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur rémunération est confiée au commissaire de justice et ne suppose plus d’audience préalable, ce qui raccourcit nettement le recouvrement une fois le jugement obtenu.
Tant que le bail court, le locataire reste dans les lieux et la dette grossit. La résiliation s’obtient par le jeu de la clause résolutoire, ou à défaut par une résiliation judiciaire que le juge apprécie souverainement. C’est l’étape qui transforme le loyer en indemnité d’occupation.
Elle suppose un jugement exécutoire, un commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice, puis le concours de la force publique si le locataire ne part pas. C’est la phase la plus longue, et celle sur laquelle vous avez le moins de prise.
Votre locataire a cessé de payer et vous ne savez pas par quel acte commencer ? Le cabinet cadre votre dossier dès le premier impayé, avant que les délais ne jouent contre vous. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
Cliquez-iciLa clause résolutoire est la stipulation du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de défaut de paiement. Elle est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Sa présence change radicalement la nature du contentieux.
Avec une clause résolutoire, le juge constate la résiliation acquise, il ne l’apprécie pas. Votre dossier repose alors sur la régularité des actes : un commandement de payer conforme, un décompte exact, les délais respectés. Sans clause, vous demandez une résiliation judiciaire, et le juge pèse la gravité du manquement au regard de la situation du locataire. L’issue devient incertaine.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le commandement de payer ouvre un délai de six semaines, contre deux mois auparavant, et les délais de grâce que le juge peut accorder sont plafonnés à un an au lieu de trois. L’application de ces règles dépend toutefois de la date du bail et du commandement.
Un jugement bien préparé ne se limite pas à l’arriéré. Il couvre l’ensemble du préjudice, à condition que chaque poste ait été demandé et chiffré dans l’assignation.
Un poste oublié dans l’assignation est un poste perdu : le juge ne statue que sur ce qui lui est demandé.
Avant d’engager des frais, vérifiez ce qui est déjà couvert. Une garantie loyers impayés indemnise selon les plafonds du contrat, mais impose presque toujours une déclaration dans un délai court après le premier impayé : un retard de déclaration suffit à perdre la garantie. Visale, dispositif d’Action Logement, joue sur les mêmes principes avec ses propres conditions. Quant à la caution solidaire, elle peut être actionnée sans attendre la fin de la procédure contre le locataire.
Ces trois protections se combinent mal entre elles et obéissent à des formalismes différents. Les mobiliser dans le bon ordre fait souvent la différence entre un impayé absorbé et une perte sèche.
Non, la représentation par avocat n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, qui connaît des litiges relatifs aux baux d’habitation. Autant le dire franchement : un bailleur peut mener seul la procédure.
L’intérêt de l’avocat se situe ailleurs. Il tient à la rédaction des actes, qui est le point de fragilité de la plupart des dossiers rejetés, au chiffrage exhaustif des demandes, à la coordination avec le commissaire de justice, et à la gestion des délais de grâce et des contestations du locataire. Un dossier bien construit au départ se gagne plus vite et coûte moins cher qu’un dossier repris après un échec.
Le cabinet accompagne les bailleurs particuliers et professionnels sur l’ensemble de la chaîne :
Pour les questions de procédure les plus fréquentes, nous avons également réuni les questions fréquentes sur les expulsions locatives.
Chaque mois d'attente est un mois de loyer perdu et un dossier plus difficile à gagner. Exposez votre situation au cabinet, nous vous dirons quelle action engager en premier. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
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Rédigé par
Maître Johanna Chemla
Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.
Dès le premier. Aucun seuil légal n’impose d’attendre : le défaut de paiement d’une échéance est déjà un manquement contractuel. En pratique, le commandement de payer intervient souvent au deuxième ou au troisième mois, mais les actes amiables se posent immédiatement.
Le juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Il connaît des litiges relatifs aux baux d’habitation, y compris des demandes de résiliation, de paiement et d’expulsion.
Trois ans. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par trois ans. Les loyers plus anciens ne sont plus recouvrables, ce qui plaide pour une action rapide.
Oui. Le départ du locataire met fin à l’occupation mais pas à la dette. Vous pouvez obtenir un titre exécutoire et engager le recouvrement, y compris par saisie sur rémunération, dans la limite du délai de prescription de trois ans.
Non, la représentation n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Son intervention se justifie par la technicité des actes et le fait qu’une irrégularité de forme peut anéantir une procédure engagée depuis plusieurs mois.
Ce contenu est une information générale sur le contentieux locatif. Chaque dossier s’apprécie au cas par cas, au regard du bail signé, du décompte de la dette et de la situation du locataire.