Le jugement d’expulsion est obtenu, et le locataire est toujours là. Commence alors la phase d’exécution, celle que les propriétaires connaissent le moins et qui décourage le plus.
Commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, délais de grâce, trêve hivernale, concours de la force publique : le cabinet CHEMLA AVOCAT, avocat en expulsion locative à Paris, vous guide étape par étape jusqu’à la libération du logement.
Deux actes de commissaire de justice aux noms voisins, séparés par toute une procédure, et que les bailleurs confondent constamment.
| Commandement de payer | Commandement de quitter les lieux | |
|---|---|---|
| Quand | Au début, avant toute saisine du juge | Après le jugement d’expulsion |
| Ce qu’il demande | Le paiement de l’arriéré | La libération du logement |
| Le délai | Six semaines pour régulariser | Deux mois avant l’expulsion |
| S’il reste sans effet | On assigne devant le juge | On demande le concours de la force publique |
Si votre dossier en est encore à la première étape, c’est la page consacrée au commandement de payer qu’il faut lire, et plus largement nos recours en matière de loyers impayés.
Signifié par commissaire de justice sur le fondement du jugement devenu exécutoire, le commandement ne se résume pas à une sommation de partir. Son contenu est encadré : il doit notamment reproduire, à peine de nullité, les articles L. 412-1 à L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, qui informent l’occupant de ses droits.
Un commandement incomplet est annulable, et son annulation oblige à le refaire signifier : le délai de deux mois repart alors à zéro.
Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, en application de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. C’est un délai incompressible dans la plupart des situations, mais il connaît des exceptions que la loi du 27 juillet 2023 a élargies.
Ces exceptions se demandent au juge au moment où il statue sur l’expulsion, pas après : une raison de plus de soigner l’assignation.
L’occupant peut demander au juge des délais pour quitter les lieux, lorsque son relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais sont prévus par l’article L. 412-3 du même code, et la demande se porte devant le juge de l’exécution du lieu où se situe l’immeuble.
Leur durée est encadrée : elle ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. C’est l’un des apports majeurs de la loi du 27 juillet 2023, qui a ramené le plafond de trois ans à un an. Pour fixer la durée, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune de chacun, des circonstances atmosphériques, et des démarches de relogement entreprises.
Votre propre situation compte donc : un bailleur qui démontre que l’impayé le met en difficulté pèse sur la décision, à condition de l’avoir documenté.
Le jugement est obtenu et le locataire ne part pas ? Chaque étape de l'exécution a ses délais et ses leviers. Le cabinet pilote la phase qui va du commandement à la libération des lieux. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
Cliquez-iciDu 1er novembre au 31 mars, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée, sauf si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. C’est l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.
Le mot important est « exécutée ». La trêve ne gèle pas le dossier : commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux et demande de concours restent possibles pendant l’hiver. Seule l’expulsion physique attend le 1er avril. Attendre le printemps pour agir, c’est perdre six mois.
Deux exceptions existent. Le sursis ne joue pas lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Et le juge peut le supprimer ou le réduire lorsque l’entrée s’est faite dans un autre lieu par les mêmes moyens.
Si l’occupant n’a pas quitté les lieux à l’expiration du délai, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion, puis adresse au préfet une demande de concours de la force publique. L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des titres exécutoires, et son refus engage sa responsabilité.
En pratique, le préfet répond rarement par un refus explicite. Son silence de deux mois vaut décision de refus, et c’est à partir de cette date que la responsabilité de l’État est engagée. Cette règle, longtemps jurisprudentielle, est désormais écrite à l’article R. 154-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
C’est la nouveauté que peu de propriétaires connaissent encore. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 a créé les articles R. 154-1 à R. 154-7 du Code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 7 novembre 2025, qui organisent pour la première fois la procédure d’indemnisation du bailleur par l’État.
À la date du refus du préfet ou, à défaut de décision explicite, à l’issue des deux mois suivant la demande. Nuance importante : si le refus intervient pendant la trêve ou un délai de grâce, la responsabilité ne court qu’à l’issue de ce sursis.
La demande s’adresse au préfet qui a refusé le concours, par tout moyen permettant d’établir sa date de façon certaine, accompagnée des pièces établissant la réalité et le montant des préjudices. Ceux-ci doivent présenter un lien direct et certain avec le refus. Le préfet statue sur la responsabilité de l’État, puis propose un montant.
Point à connaître avant de signer : l’indemnisation prend la forme d’une transaction. En l’acceptant, le propriétaire renonce à tout recours sur le même litige, y compris juridictionnel, et s’engage à rembourser l’État des sommes qu’il viendrait à percevoir par ailleurs de l’occupant.
La période indemnisable prend fin lorsque le préfet accorde finalement le concours, lorsque les occupants partent, lorsque le bailleur renonce, ou lorsque le bien est vendu.
| Étape | Délai à prévoir |
|---|---|
| Signification du jugement par commissaire de justice | Quelques jours |
| Commandement de quitter les lieux | Signifié ensuite, il ouvre deux mois |
| Délais de grâce éventuels | D’un mois à un an |
| Trêve hivernale | Suspension du 1er novembre au 31 mars |
| Demande de concours de la force publique | Deux mois de silence valent refus |
| Indemnisation en cas de refus | Demande au préfet, puis transaction |
Ces durées se cumulent : un dossier jugé en janvier ne se libère pas avant le printemps suivant. Le détail des étapes antérieures figure sur notre page combien de loyers impayés avant expulsion.
Les évolutions récentes de la matière, notamment celles issues de la loi de 2023, sont détaillées sur notre page consacrée à la nouvelle loi sur l’expulsion.
Le cabinet prend en charge la phase d’exécution, souvent la plus décourageante pour le bailleur :
Le préfet ne répond pas à votre demande de concours ? Depuis novembre 2025, une procédure d'indemnisation existe, avec ses délais et ses pièges. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
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Rédigé par
Maître Johanna Chemla
Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.
Deux mois. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit toute expulsion d’un lieu habité avant l’expiration de ce délai. Il peut être réduit ou supprimé par le juge, et il ne s’applique pas en cas de mauvaise foi constatée ou d’entrée dans les lieux par voies de fait.
Le commandement de payer ouvre la procédure : il réclame l’arriéré et laisse six semaines pour régulariser. Le commandement de quitter les lieux intervient après le jugement d’expulsion : il demande la libération du logement et ouvre un délai de deux mois avant l’intervention du commissaire de justice.
Comptez au minimum deux mois après le commandement, auxquels s’ajoutent les délais de grâce éventuels, d’un mois à un an, la trêve hivernale si l’on se situe entre le 1er novembre et le 31 mars, et le temps de réponse du préfet, dont le silence de deux mois vaut refus.
Vous pouvez demander à l’État de réparer votre préjudice. Depuis le décret du 3 novembre 2025, la demande s’adresse au préfet qui a refusé, avec les pièces justifiant les préjudices. L’indemnisation prend la forme d’une transaction, qui emporte renonciation à tout recours sur le même litige.
Non, sauf exceptions. Le sursis du 1er novembre au 31 mars ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ni lorsqu’un relogement suffisant est assuré. La procédure, elle, se poursuit normalement.
Ce contenu est une information générale sur l’exécution des décisions d’expulsion. Chaque dossier s’apprécie au cas par cas, au regard du jugement obtenu, de la situation de l’occupant et de la date des actes.