1 mois de loyer impayé : que faire en tant que propriétaire ?

Un mois d’impayé, est-ce grave ?

Juridiquement, dès qu’une échéance n’est pas réglée à la date prévue au bail, le locataire est en défaut : un seul mois suffit à caractériser un manquement à son obligation de payer le loyer. Cela ne signifie pas que vous pouvez l’expulser du jour au lendemain, mais que vous êtes fondé à agir immédiatement.

Attention à une confusion fréquente : au regard des aides au logement, l’impayé n’est « légalement constitué » que lorsque la dette atteint deux mois de loyer et charges. Ce seuil ne concerne que les obligations de signalement liées aux APL : il ne vous empêche nullement de réagir dès le premier mois. Et c’est même tout l’enjeu, car plus vous attendez, plus la dette grossit et plus elle devient difficile à recouvrer.

Les bons réflexes dès le premier mois

La stratégie gagnante est graduée : on privilégie l’amiable, tout en posant les actes qui préservent vos droits pour la suite.

1. Reprendre contact et relancer

Un retard n’est pas toujours de la mauvaise foi : oubli, incident bancaire, difficulté passagère. Un simple appel ou message permet souvent de régler la situation. Formalisez ensuite la relance par écrit, ce qui constituera une première trace utile.

2. Envoyer une mise en demeure

Sans régularisation sous une dizaine de jours, adressez une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier rappelle la dette, fixe un délai et annonce les suites. Il marque le passage à une gestion formelle du dossier.

3. Activer vos garanties

Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI) ou si le locataire est couvert par Visale, déclarez le sinistre sans tarder : les contrats imposent des délais de déclaration à respecter, sous peine de perdre l’indemnisation. En présence d’une caution (garant), informez-la également par écrit de l’impayé.

Le commandement de payer et la clause résolutoire

Si l’amiable échoue, l’étape décisive est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (ancien huissier). La quasi-totalité des baux contient une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de loyers impayés. Le commandement de payer met en œuvre cette clause.

À compter de sa délivrance, le locataire dispose d’un délai de six semaines pour régler sa dette. S’il s’exécute, le bail se poursuit. À défaut, la clause résolutoire est acquise et vous pouvez saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail et engager la procédure d’expulsion. C’est le point de bascule vers le contentieux, qu’il faut préparer avec soin.

Les erreurs à ne pas commettre

• Se faire justice soi-même : couper l’eau ou l’électricité, changer la serrure, retirer les affaires du locataire ou le menacer constitue une voie de fait, pénalement sanctionnée, qui se retournera contre vous.
• Attendre trop longtemps : laisser filer plusieurs mois complique le recouvrement et fait grossir la dette.
• Négliger les écrits : un dossier se gagne sur des preuves (relances, mise en demeure, décompte de la dette), pas sur la bonne foi.
• Oublier de déclarer la garantie dans les délais, ce qui peut vous priver de l’indemnisation.
• Refuser un paiement partiel sans réserve : encaissez, mais précisez par écrit que cela ne vaut pas renonciation au reste de la dette.

Quand faire appel à un avocat ?

Plus vous intervenez tôt, plus vous gardez la main. Un avocat sécurise chaque acte (mise en demeure, commandement de payer, assignation), vérifie la validité de la clause résolutoire, respecte les délais et bâtit un dossier solide. Son intervention est particulièrement utile lorsque le locataire est de mauvaise foi, conteste la dette ou reste dans les lieux malgré la résiliation.

Une question revient souvent avant d’agir : combien de temps et de mensualités faut-il avant de pouvoir aller jusqu’au bout ? Nous y répondons en détail sur notre page dédiée : combien de loyers impayés avant l’expulsion. Pour un panorama complet de la procédure et de vos réponses, consultez aussi notre FAQ sur les expulsions locatives.

Le cabinet Chemla Avocat, votre avocat en loyers impayés

Le cabinet CHEMLA AVOCAT défend les propriétaires bailleurs confrontés à des loyers impayés, de la relance jusqu’à la récupération du bien :

• Rédaction de la mise en demeure et sécurisation des actes
• Délivrance du commandement de payer et mise en jeu de la clause résolutoire
• Assignation en résiliation de bail et en expulsion
• Recouvrement de la dette locative et des charges
• Coordination avec le commissaire de justice et le garant

Notre objectif : agir vite et bien pour limiter votre perte financière et récupérer votre logement dans les meilleurs délais.

Rédigé par

Maître Johanna Chemla

Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.

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Questions fréquentes

Peut-on expulser un locataire après un seul mois d’impayé ?

Non, l’expulsion suppose une décision de justice au terme d’une procédure. En revanche, un mois d’impayé vous autorise à agir immédiatement : relance, mise en demeure, puis commandement de payer. Ce sont ces actes précoces qui préparent l’expulsion si la situation persiste.

Quand un loyer est-il considéré comme impayé ?

Dès qu’une échéance n’est pas réglée à la date prévue au bail. Au regard des aides au logement, un « impayé légal » est constitué lorsque la dette atteint deux mois de loyer et charges, seuil qui déclenche l’obligation de signalement à la CAF, mais qui ne conditionne pas votre droit d’agir.

Faut-il envoyer une mise en demeure avant le commandement de payer ?

Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé : la mise en demeure amiable règle une partie des dossiers et renforce le vôtre. Le commandement de payer, délivré par commissaire de justice, intervient ensuite s’il n’y a pas de régularisation.

Que faire si mon locataire bénéficie des APL ?

Dès deux mois d’impayé, vous devez signaler la situation à la CAF ou à la MSA. Ce signalement permet de mettre en place un plan d’apurement et de préserver le versement de l’aide, plutôt que de la voir suspendue.

Puis-je couper l’eau ou changer la serrure pour faire pression ?

Non, absolument pas. Toute mesure de ce type est une voie de fait, sévèrement sanctionnée par la loi, et vous exposerait à des dommages et intérêts. Seule la voie judiciaire permet d’obtenir le paiement et, le cas échéant, l’expulsion.

Références

• Loyers impayés et expulsion du locataire : Service-Public.fr
• Impayés de loyer : réagir dès le premier impayé : ANIL