Fissures apparues pendant le chantier d’à côté, infiltrations après une dépose de toiture, poussière et vibrations pendant des mois : les travaux d’un voisin peuvent causer un dommage réel, et la loi a changé en 2024.
Depuis l’article 1253 du Code civil, le maître d’ouvrage répond de plein droit des troubles anormaux qu’il cause à ses voisins. Le cabinet CHEMLA AVOCAT, avocat en droit de la construction à Paris, défend aussi bien le voisin lésé que le maître d’ouvrage mis en cause.
Un chantier produit deux familles de dommages : les atteintes matérielles au bâti voisin, durables, et les nuisances d’exploitation, temporaires mais parfois intenses. Les deux sont indemnisables, mais elles ne se prouvent pas de la même façon et ne se chiffrent pas selon les mêmes critères.
| Dommage constaté | Origine habituelle | Ce qu’il faut établir |
|---|---|---|
| Fissures sur le bâti voisin | Terrassement, reprise en sous-œuvre, vibrations | L’état antérieur du bâtiment et le lien avec le chantier |
| Infiltrations, dégâts des eaux | Dépose de toiture, réseaux coupés, bâchage insuffisant | La date d’apparition et l’absence de désordre préexistant |
| Atteinte à un mur mitoyen | Ancrage, percement, surélévation | Le régime de mitoyenneté et l’absence d’accord |
| Poussière, bruit, vibrations | Exploitation courante du chantier | L’anormalité : intensité, durée, horaires, répétition |
| Perte de jouissance, d’ensoleillement ou de vue | Échafaudage, emprise, construction nouvelle | Le caractère excessif au regard de la situation des lieux |
Une distinction compte avant tout le reste : le dommage touche-t-il votre bien, ou l’ouvrage lui-même ? Si vous êtes le maître d’ouvrage et que les désordres affectent votre propre construction, vous n’êtes pas sur le terrain du voisinage mais sur celui des malfaçons de travaux, avec d’autres fondements et d’autres délais.
La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, en vigueur depuis le 17 avril 2024, a inscrit dans le Code civil une théorie qui n’existait jusque-là que dans la jurisprudence. Le nouvel article 1253 dispose, dans son premier alinéa :
Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
« Responsable de plein droit » signifie que vous n’avez aucune faute à démontrer. Vous devez établir trois choses seulement : l’existence d’un trouble, son caractère anormal, et le lien entre ce trouble et le chantier. Le maître d’ouvrage ne peut pas se défendre en invoquant le respect des règles de l’art ou la régularité de son permis de construire : un chantier parfaitement légal peut causer un trouble anormal.
L’anormalité s’apprécie concrètement, au regard de la situation des lieux. Un chantier en centre-ville n’est pas jugé comme un chantier en zone pavillonnaire, et une gêne de trois semaines n’est pas une gêne de dix-huit mois.
Le texte vise le maître d’ouvrage, mais ne cite pas l’entrepreneur. Avant 2024, la jurisprudence traitait les constructeurs en « voisins occasionnels » et permettait de les attaquer directement sur ce fondement. La rédaction retenue par le législateur ne les mentionne pas, et la portée de ce silence n’est pas encore tranchée. [À VALIDER PAR LE CABINET]
En pratique, cela ne prive pas la victime de recours contre l’entreprise : la faute et la responsabilité du gardien de la chose restent mobilisables. Et le maître d’ouvrage condamné peut appeler ses constructeurs en garantie, ce qui ramène le débat entre professionnels là où il doit se tenir.
Le second alinéa écarte la responsabilité lorsque le trouble provient d’activités existant avant que la victime n’acquière son bien ou n’en prenne possession, à condition que ces activités soient conformes aux lois et règlements et se soient poursuivies sans aggravation. Cette exception protège une activité installée de longue date, pas un chantier ouvert après votre arrivée.
Des fissures sont apparues chez vous depuis l'ouverture du chantier voisin ? Les premières semaines déterminent la solidité de la preuve. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
Cliquez-iciLe référé préventif est la mesure la plus utile et la moins connue. Sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, il permet de faire désigner un expert judiciaire avant l’ouverture du chantier, pour dresser contradictoirement l’état des constructions voisines.
Son intérêt est double, et il protège les deux camps. Le voisin obtient une photographie opposable de son bien avant travaux, ce qui rend indiscutables les désordres apparus ensuite. Le maître d’ouvrage, lui, se protège des réclamations portant sur des fissures qui préexistaient. Sur une opération lourde, démolition, excavation, reprise en sous-œuvre, c’est une précaution élémentaire.
Quand le chantier a déjà commencé sans référé préventif, tout n’est pas perdu : un constat de commissaire de justice, des photographies datées et les documents de votre acquisition permettent de reconstituer l’état antérieur.
Quatre gestes, dans cet ordre, qui ne coûtent presque rien et déterminent la suite.
Si le dialogue n’aboutit pas, le référé expertise, fondé sur le même article 145, fait désigner un expert judiciaire chargé de constater les désordres, d’en déterminer la cause et d’en chiffrer la réparation. Son rapport est la pièce qui emporte la décision, et bien des dossiers se règlent une fois déposé.
Faire construire, c’est désormais assumer une responsabilité sans faute envers ses voisins. Quelques précautions changent beaucoup :
Un chantier conduit sans anticipation finit souvent en litige avec un artisan doublé d’un contentieux de voisinage, deux procédures au lieu d’une.
Vous faites construire et un voisin vous met en cause ? Votre responsabilité est engagée de plein droit, mais vos recours contre les entreprises existent. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
Cliquez-iciLe contentieux relève du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Le référé, préventif ou expertise, se présente devant le président de ce tribunal, qui statue rapidement. L’action au fond suit, le plus souvent après le dépôt du rapport d’expertise.
Le délai pour agir est de cinq ans, en application de l’article 2224 du Code civil, à compter du jour où vous avez connu le dommage. Pour une fissure évolutive, ce point de départ se discute : c’est une raison de plus pour faire constater tôt. Le trouble purement temporaire, lui, s’éteint avec le chantier, mais le préjudice de jouissance subi reste indemnisable après coup.
Les nuisances durables sans dommage matériel relèvent d’un cadre plus large, exposé sur notre page consacrée au trouble anormal du voisinage.
Le cabinet intervient pour les deux parties au litige, voisins lésés comme maîtres d’ouvrage mis en cause :
Fissures, infiltrations, nuisances durables : faites constater avant que les preuves ne disparaissent. Le cabinet vous indique la procédure adaptée à votre situation. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
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Rédigé par
Maître Johanna Chemla
Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.
Le maître d’ouvrage, c’est-à-dire celui qui fait réaliser les travaux, est responsable de plein droit depuis la loi du 15 avril 2024. L’article 1253 du Code civil le vise expressément, aux côtés du propriétaire, du locataire et de l’occupant. L’entreprise peut aussi être recherchée, mais sur d’autres fondements.
Non. La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute. Il suffit d’établir le trouble, son caractère anormal et son lien avec le chantier. Le respect des règles de l’art et la régularité du permis de construire ne constituent pas une défense.
C’est une procédure fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile qui fait désigner un expert judiciaire avant l’ouverture du chantier, pour constater l’état des bâtiments voisins. Elle est le plus souvent demandée par le maître d’ouvrage, qui se protège ainsi des réclamations infondées, mais un voisin inquiet peut également la solliciter.
Cela dépend de votre contrat. La multirisque habitation couvre certains dommages et comporte souvent une protection juridique utile pour financer l’expertise. Déclarez le sinistre sans attendre : cette déclaration date le désordre, ce qui servira quelle que soit la suite.
Cinq ans à compter du jour où vous avez connu le dommage, selon l’article 2224 du Code civil. Pour une fissure qui évolue, le point de départ se discute, ce qui plaide pour un constat rapide plutôt que pour l’attente.
Ce contenu est une information générale sur le droit de la construction. Chaque chantier s’apprécie au cas par cas, au regard de la nature des travaux, de l’état antérieur des avoisinants et des constats réalisés.