Nuisances sonores en VEFA : vente en l’état futur d’achèvement et mise en oeuvre de la garanties décennale du vendeur

Il convient de souligner que des voies de recours existent notamment à l’encontre du vendeur au titre de la garantie des vices cachés ou encore de la garantie décennale. 

Le cabinet CHEMLA AVOCAT vous présente la procédure juridique et judiciaire à suivre concernant la problématique des acquisitions en VEFA et des nuisances sonores liées aux désordres d’isolation phonique et/ou troubles anormaux de voisinage. 

1ère étape : la lettre de mise en demeure par voie officielle d’avocat

Tout d’abord, il convient de souligner qu’aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, repris par l’article L.261-5 du Code de la construction prévoit à la charge du promoteur, une garantie des vices apparents : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Une des obligations principales du promoteur, outre le respect du délai contractuel de livraison, est ainsi de livrer une chose conforme à celle achetée. 

La garantie de l’article 1642-1 du Code civil couvre toutes les défectuosités. 

Par ailleurs, l’article 1648 du Code civil encadre l’action judiciaire dans un délai restreint : « (…). l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Ainsi, l’action doit être introduite dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages.

Toutefois, concernant les désordres d’isolation phonique, la jurisprudence de la Cour de cassation permet d’agir à l’encontre du vendeur sur le fondement de la garantie décennale sous certaines conditions, soit dans un délai de 10 ans, de sorte que l’acquéreur bénéficie de plus larges délais. 

Suivant un arrêt rendu en date du 1er avril 1992, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les désordres d’isolation phonique peuvent donner lieu à réparation sur le fondement de la garantie décennale lorsqu’ils sont constitutifs d’un vice caché rendant l’ouvrage impropre à sa destination (Cass. 3ème Chambre civile, 1er avril 1992, n°90-14.438). 

Ainsi, lorsque vous êtes confronté à des nuisances sonores liées à des désordres d’isolation phonique, la première étape à enclencher est celle de la mise en place de la lettre de mise en demeure aux termes de laquelle il sera enjoint au vendeur de reprendre les travaux d’isolation phonique.  

Il est recommandé d’ores et déjà à cette étape d’avoir recours à un avocat spécialisé en droit de la construction lequel assurera le suivi de votre affaire. 

Par ailleurs, la lettre de mise en demeure par voie d’avocat est un moyen de pression supplémentaire afin que le vendeur s’exécute et d’éviter ainsi la voie contentieuse. 

2ème étape : la procédure de référé expertise

Lorsque la lettre de mise en demeure est restée infructueuse, il est judicieux de déclencher la procédure de référé expertise afin de désigner un expert judiciaire. 

Il s’agira en l’occurrence d’un expert acousticien. 

Celui-ci est désigné par le juge et procède alors aux constatations dans les lieux et effectue les mesures permettant de conclure aux désordres d’isolation phonique et déterminer les responsabilités en résultant. 

Il est important de déclencher la procédure de référé expertise dans des délais restreints eu égard aux délais précédemment énoncés. 

Par ailleurs, il arrive souvent que le bien acquis soit soumis au statut de la copropriété de telle manière que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ainsi que celle du syndic peuvent être engagées. 

La jurisprudence a créé une responsabilité du Syndicat des copropriétaires comme gardien de la chose (l’immeuble) et même en cas de trouble anormal du voisinage.

Suivant un arrêt rendu en date du 11 mai 2017, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire en invoquant le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage pour fonder une demande en indemnisation (Cass. 3ème Civ. 11 mai 2017, n°16-14.339). 

Quant au syndic, il ressort de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il appartient au syndic de veiller à la bonne application du règlement de copropriété et ainsi d’engager les procédures nécessaires à la cessation du trouble.

Par ailleurs, la responsabilité du voisin peut être engagée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage notamment lorsque celui-ci a modifié le revêtement du sol de son lot par des revêtements de moindre qualité d’isolation phonique. 

Suivant un arrêt rendu le 15 janvier 2003, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a ainsi jugé que « (…) l’article 15 du règlement de copropriété imposait aux copropriétaires de veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leurs agissements et à ce que ne soit produit aucun bruit de nature à gêner leurs voisins, la cour d’appel, qui a reconnu que la pose d’un parquet ou d’un carrelage n’était pas prohibée, a (…) légalement justifié sa décision en retenant que M. X… avait manqué à ses obligations contractuelles inhérentes à la tranquillité de l’immeuble et engagé sa responsabilité en remplaçant les revêtements du sol de son lot par des revêtements de moindre qualité d’isolation phonique » (Cass. 3ème Civ. 15 janvier 2003, RG N° 01-14.472).

3ème étape : la procédure au fond afin de réclamer les indemnités compte tenu des conclusions rendues par l’expert judiciaire dans son rapport

Dès que l’expert judiciaire a rendu son rapport, il convient de diligenter la procédure au fond afin de réclamer les indemnités lesquelles peuvent être nombreuses :

• La prise en charge du coût de reprise des travaux,
• Les indemnités au titre de la perte de jouissance des lieux,
• Les dommages et intérêts au titre du préjudice moral,
• Les dommages et intérêts au titre du préjudice financier (ex. les intérêts de l’emprunt immobilier …), 
• La perte des loyers …

Par ailleurs, il convient de souligner que le juge tranche sur la base des conclusions rendues par l’expert judiciaire. 

Cette procédure est donc stratégique dans les dossiers d’acquisitions en VEFA et des nuisances sonores liées aux désordres d’isolation phonique et/ou troubles anormaux de voisinage.

Pourquoi avoir recours au cabinet CHEMLA AVOCAT, expert en droit de la construction à Paris ?

Le cabinet CHEMLA AVOCAT, expert dans le droit de la construction à Paris, accompagne des clients particuliers comme professionnels dans les problématiques des ventes en l’état futur d’achèvement et des désordres d’isolation phonique. 

Il s’agit de problématiques complexes. 

Ainsi, il est essentiel d’avoir recours à un avocat expert dans ce domaine. 

Maître CHEMLA est à l’écoute de ses clients et les conseille quant à la stratégie à adopter en fonction de l’affaire confiée.