Comprendre la garantie des vices cachés en immobilier : conditions, exclusions et implications juridiques

Les conditions de mise en œuvre de l’action en garantie des vices cachés

En matière de vente immobilière, le vendeur est tenu de deux garanties principales : la garantie d’éviction, qui consiste à délivrer le bien en pleine jouissance de propriété, et celle des vices cachés. 

La garantie des vices cachés est prévue par l’article 1641 du Code civil qui énonce que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Ainsi, les conditions d’engagement de la garantie des vices cachés sont les suivantes : 

• Un défaut caché : l’acheteur, surtout s’il est profane, ne pouvait relever le vice lors de l’examen du bien. Ainsi, un vice non-apparent lors de la visite des lieux suffit à constituer un vice caché (Cass. 3ème Civ. 3 novembre 2011, n°10-21.052). 
  En revanche, le vice doit être considéré comme apparent dès lors que celui-ci est mentionné dans les diagnostics techniques de vente ou dans l’acte notarié. Il en est de même si le défaut est constatable à l’œil nu, au premier regard (ex. une moisissure sur un mur).
  En tout état de cause, le vendeur ne sera pas tenu des vices dont l’acheteur aurait pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code civil).
• Un défaut antérieur ou concomitant à la vente : cette condition implique le recours à une expertise judiciaire. L’expert judiciaire désigné par le Juge des référés, sera en mesure de dater l’antériorité du désordre et permettre l’application de la garantie. Le recours à un avocat spécialisé en droit de la construction est ainsi essentiel dans les démarches contentieuses liées à cette procédure.
• Un défaut rendant impropre le bien ou diminuant fortement son usage : il s’agit d’un défaut grave, persistant et inhérent à la chose. Certains vices sont considérés comme des vices cachés, tels que :
  • Un défaut de raccordement au service collectif d’assainissement ;
  • Des fondations instables ;
  • Des infiltrations en toitures non décelables…

Les exclusions de la garantie des vices cachés

Plusieurs motifs d’exclusion de garantie des vices cachés sont soulevés par les Tribunaux :  

• Le vice est apparent : cela peut notamment se déduire de la réparation du vice par l’acheteur ou sa connaissance de par sa qualité de professionnel de l’immobilier.
• La réparation du vice par le vendeur : c’est ce qu’a rappelé à plusieurs reprises la Cour de cassation : « l’acheteur d’une chose comportant un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l’action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu » (Cass. Com. 1er février 2011, n°10-11.269). 
• La force majeure : soit un événement irrésistible, imprévisible et extérieur, ce qui constitue un élément d’exclusion de la garantie des vices cachés.
• L’ignorance du vice : le motif le plus utilisé par les vendeurs pour dégager leur responsabilité, par la démonstration de sa bonne foi et l’absence de connaissance préalable du vice.
  Toutefois, le vendeur doit réunir les deux conditions suivantes :
  • Le vendeur est non professionnel. Sur ce point, la jurisprudence est très sévère et a même pu considérer qu’une Société civile immobilière (SCI) agissait en tant que professionnel de l’immobilier ;
  • Une clause d’exonération des vices cachés doit être stipulée contractuellement dans l’acte de vente (article 1643 du Code civil).

Les effets de l’action en garantie des vices cachés

En application de l’article 1644 du Code civil, la reconnaissance d’un vice caché octroie à l’acheteur deux possibilités :

• La résolution de la vente (action rédhibitoire) ce qui correspond à la restitution du prix et du bien ou ; 
• La diminution du prix (action estimatoire), équivalent à la valeur de la perte d’usage estimée par l’expert judiciaire.

Par ailleurs, l’article 1645 du même Code prévoit qu’en cas de mauvaise foi du vendeur, qui aurait connu les vices antérieurement à la vente, des dommages-intérêts peuvent s’appliquer. 

Il conviendra alors de prouver la faute, le préjudice et un lien de causalité. 

Le rapport de l’expert judiciaire peut constituer un élément déterminant. 

La prescription de l’action en garantie des vices cachés

L’engagement de la procédure en garantie des vices cachés doit être fait dans les deux ans à compter de la découverte du vice. 

L’engagement d’une procédure en désignation d’un expert judiciaire suspend le délai de prescription jusqu’à six mois après le dépôt du rapport.

La garantie des vices cachés et responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il convient de relever que de nombreuses actions en la matière sont relatives à des appartements situés dans des immeubles soumis au statut de la copropriété en vertu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Ainsi, lorsque le vice trouve son origine dans une partie commune (ex. sur la charpente de l’immeuble), la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut également être engagée.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une responsabilité de plein droit du syndicat, c’est-à-dire sans la démonstration d’une faute, pour les « dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Ainsi, le vendeur qui se trouve mis en cause sur le fondement de la garantie des vices cachés a la possibilité d’assigner le syndicat des copropriétaires à le garantir des condamnations qui pourraient être mises à sa charge. 

Concernant l’acquéreur, celui-ci ne peut pas agir directement contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement du vice caché dès lors que celui-ci est tiers au contrat de vente. 

Toutefois, il peut agir sur le fondement de l’article 14 précité et les articles 1240 et suivants du Code civil au titre de la responsabilité civile délictuelle du syndicat des copropriétaires du fait des choses qu’il a sous sa garde à savoir, les parties communes.

En cas de cumul d’action, l’acquéreur ne pourra pas percevoir les mêmes indemnisations par le syndicat des copropriétaires et le vendeur de sorte que le Tribunal ventilera celles-ci.

Suivant un arrêt rendu en date du 8 février 2023, la Cour de cassation a précisé que la réparation effectuée par un tiers au contrat à savoir le syndicat des copropriétaires, n’a aucune incidence sur les rapports contractuels entre le vendeur et l’acheteur, et ne peut ainsi pas supprimer l’action de l’acheteur en garantie des vices (Cass. Com, 8 février 2023. 22-10.743).

Les responsabilités des constructeurs, des mandataires et du syndic

La loi prévoit d’autres actions que celles en garanties des vices cachés, à savoir :

• La responsabilité du constructeur (article 1792 du Code civil) : si l’ouvrage litigieux a moins de dix ans, il est possible de rechercher la responsabilité décennale de l’entreprise qui l’a réalisé.
  Par ailleurs, le vendeur aura dû souscrire une assurance dommage-ouvrage préalablement à l’engagement des travaux, en qualité de maître d’ouvrage, laquelle doit être transmise à l’acquéreur.
  Cette assurance permet une indemnisation de plein droit.
  Le défaut de souscription constitue en revanche une faute imputable au vendeur. 
• La responsabilité des mandataires : il s’agit essentiellement des agents immobiliers mais également des courtiers, des notaires et même des diagnostiqueurs qui, en qualité de professionnels de l’immobilier, ont un devoir de conseil et d’information.
  Toutefois, la preuve de cette carence est souvent ardue et n’aboutira que trop souvent à des dommages-intérêts superficiels au regard des préjudices réels.
• La responsabilité du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) : cette mise en cause implique de démontrer une faute du syndic dans sa mission d’administrateur de l’immeuble.

Pourquoi avoir recours au cabinet CHEMLA AVOCAT, avocat expert en droit de la construction à Paris ? 

L’action en garantie des vices cachés apparaît donc délicate de sorte que le recours à un avocat spécialisé en droit de la construction est donc opportun. 

Le cabinet CHEMLA AVOCAT est spécialisé en droit des contrats et dispose d’une expertise en droit de la construction à Paris.

Nous vous accompagnons ainsi tout au long de la procédure laquelle requiert souvent la mise en place d’une expertise judiciaire.