Commandement de payer et expulsions locatives : analyse de la réforme de la loi du 27 Juillet 2023

I. La mise en œuvre du commandement de payer à l’encontre du locataire en impayés de loyers

Préalablement à la mise en œuvre de la procédure d’expulsion d’un locataire en impayés, il arrive souvent que le contrat de bail prévoit la clause suivante :

« CLAUSE RESOLUTOIRE : 

Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges (…). »

Il s’agit de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en cas d’impayés de loyers du locataire. 

Dès lors que le contrat est la loi des parties, il est alors nécessaire de délivrer un commandement de payer à l’encontre du locataire en impayés avant d’engager la procédure judiciaire. 

Il conviendra alors de prendre attache avec un commissaire de justice lequel délivrera à l’encontre de votre locataire ledit commandement de payer.  

En l’absence de règlement ou de règlement partiel de la dette locative par le locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer (pour les contrats conclus antérieurement à la loi du 27 juillet 2023), le propriétaire pourra saisir le Tribunal compétent au fin d’expulsion de celui-ci et remboursement des loyers impayés. 

Il convient d’ores et déjà de souligner qu’il est essentiel de ne pas attendre avant de délivrer le commandement de payer ce qui ne ferait que retarder d’autant la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, outre l’accumulation des loyers impayés. 

Ainsi, nous vous conseillons de délivrer le commandement de payer dès que le locataire n’a pas réglé deux mois de loyers échus. 

Par ailleurs, il est opportun de saisir un avocat dès l’expiration du délai indiqué au commandement de payer afin d’engager rapidement la procédure d’expulsion à l’encontre de votre locataire. 

En effet, la procédure peut être longue jusqu’à l’expulsion effective de votre locataire et celui-ci bénéficie par la loi de la trêve hivernale.

Le cabinet CHEMLA AVOCAT est un cabinet expert dans les expulsions locatives sur Paris et accompagne ses clients tout du long de la procédure d’expulsion.

Par ailleurs, le cabinet s’engage auprès de ses clients à communiquer le projet d’assignation sous 15 jours, dès réception des éléments suivants : 

• L’attestation de propriété, 
• Le bail signé,
• Le commandement de payer délivré par commissaire de justice et,
• Un décompte actualisé de la dette locative.

II. Les effets du commandement de payer depuis la loi du 27 juillet 2023

L’article 24 de la loi du 27 juillet 2023 énonce que : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…). »

Ainsi, la procédure d’expulsion pourra être mise en œuvre plus rapidement pour les contrats de bail d’habitation conclus après la loi du 27 juillet 2023, soit six semaines après un commandement de payer infructueux. 

Aux termes d’un arrêt rendu en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a jugé que la clause résolutoire insérée au bail n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Cass. 3ème Civ. 13 juin 2024, 24-70.002). 

Ainsi, il convient de se reporter à la clause résolutoire insérée au bail signé afin de déterminer le délai d’expiration du commandement de payer permettant le déclenchement de la procédure d’expulsion.