La vente d’immeuble à construire est définie par l’article 1601-1 du code civil comme celle : « par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. »
Le cabinet CHEMLA AVOCAT vous présente dans cet article les différentes facettes des garanties applicables à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
L’article 1642-1 du code civil prévoit à la charge du promoteur, une garantie des vices apparents : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »
Ainsi, à l’achèvement de la construction, le vendeur procédera à la remise des clés lors de la signature d’un procès-verbal de livraison.
Il est essentiel de noter tous les désordres, malfaçons, vices et défaut de conformités apparents.
Par ailleurs, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois suivant la prise de possession des lieux (ou la réception des travaux si elle intervient après la prise de possession) pour dénoncer au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception d’autres défauts apparents.
En cas de non-conformité ou de vice apparent, l’acquéreur peut également consigner 5 % du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ou chez le notaire.
Vous souhaitez un accompagnement pour faire valoir vos droits sur une VEFA ? Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
Cliquez-iciEn outre, la jurisprudence de la Cour de cassation est protectrice du particulier dès lors que « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois » (Cass. 3ème Civ. 16 décembre 2009, n°08-19.612).
Encore faut-il que le vice ou la non-conformité apparente existe depuis l’origine de la livraison.
Toutefois, si le vendeur, maître d’ouvrage, disparaît, les acquéreurs disposent d’un recours direct contre les constructeurs, sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil, compte-tenu de ce que l’acquéreur est subrogé dans les droits du maître d’ouvrage.
Il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que le vice apparent dépend de deux critères (Cass. civ. 3, 21 septembre 2011, n° 09-69.933) :
S’agissant de sa date de survenance, le vice apparent doit exister à la date de prise de possession des lieux (ex. des rayures sur les parquets).
Il résulte, également, de la jurisprudence que pour être considéré comme apparent, il faut encore que l’acquéreur ait pu l’apprécier dans son ampleur à l’intérieur du délai de dénonciation des vices apparents.
Cela exclut le problème des défauts d’isolation phonique et thermique.
Cela exclut également les problèmes de conformité acoustique qui s’opposent aux règles du Code de la construction et de l’habitation, qui prévoient que ces défauts entrent dans le cadre de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil.
Ainsi, de tels défauts relèvent soit du régime de responsabilité contractuelle de droit commun, soit du régime de la responsabilité décennale si ce désordre rend le bien impropre à sa destination.
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Cliquez-iciAlors qu’un vice apparent consiste en un défaut de finition de l’ouvrage (ex. une baignoire rayée, une porte de placard qui ne fonctionne pas), la non-conformité apparente relève du non-respect des éléments commandés (ex. une moquette au lieu d’un parquet).
La non-conformité résulte aussi de la modification des plans de vente.
Seuls font foi les plans qui sont annexés à l’acte de vente et signés par les acquéreurs.
Toutefois, certaines clauses autorisent le vendeur à modifier les plans des appartements.
Ces clauses apparaissent sur les plans de vente et, le cas échéant, dans la notice descriptive acquéreurs qui est annexée à l’acte de propriété.
Il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation qu’il appartient au vendeur de prouver que la modification réalisée a bien été faite à la suite de contraintes techniques.
L’acquéreur peut demander l’allocation de dommages et intérêts. En général, les dommages et intérêts alloués par le juge oscillent entre 7 000 et 15 000 euros au maximum.
La première exception est celle du problème des retards des livraisons en VEFA.
L’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation de mentionner la date de livraison dans l’acte de vente.
En cas de retard de livraison, il appartient au vendeur d’en informer son acquéreur, sachant qu’il doit bien sûr fournir des justifications. En effet, les conséquences peuvent être importantes lorsque les acquéreurs sont locataires et qu’ils doivent délivrer un congé pour libérer leur appartement.
Les retards de livraison sont traités dans le cadre du fondement contractuel. Le délai de prescription est de cinq ans, en application de l’article 2224 du Code civil (N° Lexbase : L7184IAC), à compter de la découverte de cette non-conformité, ce qui correspond à la date de livraison contractuelle. Plus précisément, il s’agit d’un manquement à l’obligation de délivrance.
Toutefois, il existe des causes exonératoires.
Celles-ci sont décrites dans l’acte de propriété et sont donc contractuelles.
Ex. les intempéries, les problèmes de grève, les problèmes d’arrêts de chantier dus à des causes extérieures.
Les causes inhérentes au chantier doivent se prouver devant un tribunal.
S’agissant des intempéries, la preuve résulte d’une attestation du maître d’œuvre d’exécution à laquelle doivent être annexés les relevés météo.
S’agissant d’un arrêt de chantier, il peut par exemple être dû à un fait extérieur, tel que des débords de fondation de la propriété voisine.
Il faut également tenir compte des travaux modificatifs exigés par l’acquéreur (TMA).
Le juge doit apprécier si tous les travaux modificatifs réclamés par l’acquéreur sont à l’origine du retard de livraison.
La sanction de ces retards de livraison est, en général, prévue par le contrat de vente, à travers les pénalités contractuelles, qui peuvent être révisées à la baisse par le juge, en fonction des éléments produits par le vendeur sur la cause réelle de ces retards de livraison.
Lorsque les retards de livraison sont très longs, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente, mais les applications sont très rares.
Le retard peut également donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts en fonction du préjudice subi ; toutefois, les sommes octroyées par les tribunaux à ce titre sont très faibles.
La seconde exception apparaît quand l’ampleur du vice ne peut être connue qu’après de longues investigations techniques, et qu’il est alors considéré comme un vice caché.
En cas de défaut de conformité, l’acquéreur peut exercer à son choix l’action rédhibitoire en résolution de la vente ou l’action estimatoire en diminution du prix.
Très souvent, il conviendra de mettre en œuvre la procédure en référé expertise afin de désigner un expert lequel procèdera à toutes les constatations des désordres évoqués.
Le délai est alors interrompu par l’action en référé expertise.
Toutefois, il conviendra par ailleurs d’assigner au fond dans le délai et de demander le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.
En vertu de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu envers les acquéreurs à compter de la réception des travaux des obligations dont les architectes, entrepreneurs et constructeurs sont tenus en vertu des articles 1792 et suivants du code civil.
Ex. des menuiseries extérieures pas étanches ; une VMC laissant entrer des odeurs d’autres appartements.
Suivant un arrêt du 14 janvier 2021, la Cour de cassation a ainsi jugé que « le caractère apparent ou caché d’un désordre dont la réparation est sollicitée sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil s’appréciant en la personne du maître de l’ouvrage et à la date de la réception, il importe peu que le vice de construction ait été apparent à la date de la prise de possession par l’acquéreur » (Cass. 3e civ., 14 janv.2021 n°19-21.130).
En matière de vices apparents, aux termes de l’article 1648 al 2 du code civil, l’acquéreur dispose pour introduire l’action, d’un délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.
Il s’agit d’un délai de forclusion.
Cette délai court :
Il est ainsi essentiel de déclencher la procédure contentieuse au plus tard dans un délai de 13 mois suivant la prise de possession des lieux et de faire appel à un avocat spécialisé en droit de la construction avant l’expiration de ce délai d’un an.
Toutefois, les vices cachés relèvent quant à eux soit des désordres décennaux soit de la garantie biennale, les délais d’actions sont respectivement de 10 et 2 ans.
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Cliquez-iciLorsque la construction prend la forme d’un immeuble collectif, l’acquéreur a qualité pour dénoncer les vices apparents et non-conformités apparentes de ses parties privatives.
En ce qui concerne les parties communes, il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic de l’immeuble d’exercer l’action judiciaire.
En général, il est établi un procès-verbal de livraison pour chaque partie privative, et un procès-verbal de livraison pour les parties communes signé par le syndic désigné provisoirement par le promoteur.
Ex. les acquéreurs ayant un droit de jouissance privative sur une terrasse ou un jardin, éléments touchant à des parties communes. L’acquéreur qui découvre ces vices et non-conformités doit impérativement penser à les dénoncer au syndic, afin que celui-ci puisse exercer l’action.
Le vendeur qui se trouve assigné par son acquéreur, conserve, en application des articles R. 261-7 et R. 111-24 du Code de la construction et de l’habitation, sa qualité de maître d’ouvrage jusqu’à la levée des réserves.
C’est ainsi que le régime applicable entre le vendeur maître d’ouvrage et les constructeurs relève de l’application de la garantie de parfait achèvement définie à l’article 1792-6 du Code civil, qui est d’un an à compter de la réception.
Le procès-verbal de réception de l’ouvrage est accompagné d’une liste de réserves.
Le constructeur dispose alors d’un an pour parachever l’ouvrage afin de lever les réserves.
La preuve de la levée des réserves résulte du quitus signé par le syndic, en cas de réserves portant sur les parties communes, ou du quitus signé par les acquéreurs pour les parties privatives.
Un problème se pose concernant la computation des délais : l’acquéreur dispose d’un délai d’un an et un mois à compter de la livraison qui peut être postérieure à la réception ; et le maître d’ouvrage dispose d’un délai d’un an à compter de la réception ; ainsi, si l’acquéreur assigne le vendeur juste avant l’expiration du délai d’un mois et un an, le vendeur est prescrit dans son action à l’encontre du constructeur.
C’est ainsi que la jurisprudence est venue protéger le maître d’ouvrage.
La Cour de cassation a indiqué dans plusieurs arrêts, que la garantie de parfait achèvement laissait subsister la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. civ. 3, 7 juillet 2004, n° 03-11.248 ; Cass. civ. 3, 23 septembre 2008, n° 07-16.462).
La responsabilité implique de rapporter la preuve de la faute du constructeur.
Par ailleurs, même si l’on se trouve dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, le maître de l’ouvrage peut actionner les constructeurs sur le fondement de l’article 1792-3 et de la garantie décennale.
Ainsi, le vendeur en VEFA pourra appeler en garantie les constructeurs.
N’hésitez pas à contacter le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit de la construction à Paris afin de défendre vos droits.
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