La garantie de parfait achèvement : conditions, applications et procédures

La garantie de parfait achèvement est prévue à l’article 1792-6 du Code civil lequel prévoit que : « (…). La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

Il ressort de cet article que la garantie de parfait achèvement ne peut intervenir qu’après la réception des travaux laquelle est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. 

Cela se manifeste par la mise en place d’un procès-verbal de réception de chantier. 

Compte-tenu de la complexité de ces litiges, il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé en droit de la construction.

Ainsi, cette garantie s’applique aux :

• Désordres apparents ayant fait l’objet de réserves ou ceux apparus dans l’année suivant la réception et notifiés à l’entrepreneur ;
• Les défauts de conformité ;
• Les défauts d’isolation phonique. 

Il en résulte que la garantie de parfait achèvement ne couvre pas les désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves à l’occasion de la réception du chantier. 

Par ailleurs, cette garantie court pendant une durée d’un an à compter de la réception des travaux. 

En l’absence de reprise des désordres, il conviendra ensuite de mettre en demeure l’entreprise d’exécuter les travaux avant l’expiration du délai couvrant ladite garantie. 

Dans l’hypothèse où la lettre de mise en demeure serait infructueuse, le maître de l’ouvrage pourra faire exécuter les travaux de reprise par un autre entrepreneur aux frais de l’entrepreneur défaillant. 

Il conviendra de diligenter la procédure dans le délai d’un an. 

A l’occasion de la procédure engagée, le maître d’ouvrage pourra réclamer à l’encontre de l’entrepreneur :

• L’exécution des travaux de reprise par l’entrepreneur sous astreinte ou la prise en charge de la facture du nouvel entrepreneur ayant repris les désordres réservés,
• La condamnation à des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de l’entrepreneur,
• La condamnation à l’article 700 du Code de procédure civile correspondant au remboursement des frais d’avocat engagés. 

La garantie légale de conformité et l’expertise judiciaire

Il est essentiel d’engager l’action judiciaire (assignation en référé ou au fond) à l’encontre de l’entrepreneur avant la fin du délai de forclusion d’un an applicable à cette garantie légale. 

Ainsi, lorsqu’une procédure en référé expertise est diligentée (notamment, lorsqu’il y a de nombreuses réserves importantes), l’ordonnance en référé désignant l’expert judiciaire a pour effet de faire courir un nouveau délai d’un an.

Il conviendra par ailleurs d’assigner au fond avant la fin de ce nouveau délai au fin de mise en œuvre de la garantie légale de conformité.  

N’hésitez pas à contacter le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit de la construction à Paris afin de défendre vos droits.