Surface plus petite qu’annoncée, cloison déplacée, prestations « oubliées », place de parking aux dimensions réduites, matériaux différents de ceux commandés : à la livraison de votre logement acheté sur plan, le bien ne correspond pas toujours à ce qui a été vendu. Cette non-conformité au plan est un manquement du promoteur qui ouvre droit à des recours, mais à condition de réagir dès la livraison et dans des délais très courts. Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en VEFA, vous explique comment émettre vos réserves, consigner le solde du prix et faire valoir vos droits.
Logement livré non conforme au plan en VEFA : que faire ?
L’essentiel à retenir :
- Seuls les plans et la notice descriptive annexés à l’acte de vente font foi, et non les visuels commerciaux ni l’appartement témoin.
- Les non-conformités se signalent par des réserves, le jour de la livraison et dans le mois suivant, par lettre recommandée.
- En cas de réserves, vous pouvez consigner 5 % du prix ; le promoteur ne peut ni s’y opposer, ni refuser de vous remettre les clés.
- L’action en garantie des non-conformités apparentes est enfermée dans un délai d’un an (forclusion, article 1648 du Code civil).
- Recours possibles : mise en conformité, réduction du prix, dommages et intérêts, voire résolution de la vente.
Qu’est-ce qu’une non-conformité au plan en VEFA ?
La non-conformité est constituée lorsque le bien livré ne correspond pas aux caractéristiques prévues au contrat : plans, notice descriptive, surface, agencement, matériaux ou équipements. Elle se distingue de la simple malfaçon (un défaut de réalisation, comme une baignoire rayée) : ici, ce n’est pas la qualité d’exécution qui est en cause, mais le fait que le promoteur n’a pas livré ce qu’il avait promis.
Exemples fréquents : une moquette posée à la place d’un parquet, une cloison déplacée, une pièce plus petite, une place de stationnement aux dimensions réduites, une prestation prévue mais absente. Même mineure, une non-conformité contractuelle est sanctionnable.
Quels documents font foi ?
C’est un point décisif, souvent mal compris. La conformité s’apprécie uniquement au regard des documents contractuels, c’est-à-dire les plans et la notice descriptive annexés à l’acte de vente et signés par les parties.
En revanche, n’ont aucune valeur contractuelle : les images de synthèse, les plaquettes commerciales, l’appartement témoin ou les promesses verbales du commercial. Vous ne pourrez pas vous en prévaloir. À l’inverse, méfiez-vous des clauses de tolérance parfois insérées au contrat, qui autorisent le promoteur à modifier certaines prestations ou à faire varier la surface dans une limite donnée ; au-delà de cette limite, l’écart devient indemnisable.
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Cliquez-iciÀ la livraison : émettre des réserves et consigner 5 %
La visite de livraison est le moment clé. C’est là que vous devez examiner le logement, plans en main, et consigner par écrit, sur le procès-verbal de livraison, l’ensemble des non-conformités et défauts apparents. Ce sont vos réserves.
Vous n’êtes pas limité au jour J : vous disposez d’un délai d’un mois à compter de la prise de possession pour dénoncer par lettre recommandée d’autres défauts apparents qui vous auraient échappé. Passé ce délai, ces défauts deviennent beaucoup plus difficiles à faire valoir.
Surtout, en présence de réserves, la loi vous autorise à consigner 5 % du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ou chez le notaire. Cette somme ne sera libérée au promoteur qu’une fois les réserves levées : c’est votre principal levier de pression.
Peut-on refuser la livraison ou la remise des clés ?
Le promoteur ne peut pas conditionner la remise des clés au paiement du solde ni s’opposer à la consignation des 5 % lorsque vous émettez des réserves. Toute pression en ce sens est irrégulière.
De votre côté, le refus de prendre livraison n’est justifié que dans des cas graves : logement inhabitable, non-conformités majeures rendant le bien impropre à sa destination, absence d’achèvement réel. Un refus abusif vous exposerait à l’inverse à des pénalités. La frontière est délicate à apprécier : mieux vaut la sécuriser avec un avocat et, souvent, un constat de commissaire de justice. Si la livraison intervient par ailleurs en retard, consultez notre page sur le retard de livraison en VEFA.
Vos recours et les délais pour agir
Selon la nature et la gravité de la non-conformité, plusieurs actions sont ouvertes, avec des délais qu’il est impératif de respecter.
| Situation | Ce que vous pouvez obtenir | Délai pour agir |
|---|---|---|
| Non-conformité apparente (constatée à la livraison) | Mise en conformité ou dommages et intérêts | Réserves à la livraison + 1 mois ; action dans l’année (forclusion, art. 1648) |
| Écart de surface ou de dimensions (hauteur sous plafond, parking…) | Réduction du prix / dommages et intérêts (au-delà de la clause de tolérance) | 1 an |
| Désordre grave rendant le bien impropre à sa destination | Garantie décennale | 10 ans |
| Le promoteur refuse de corriger | Résolution de la vente + dommages et intérêts | Selon le fondement |
| Le promoteur refuse la remise des clés | Remise forcée + consignation des 5 % | Immédiat |
Le délai d’un an pour les non-conformités apparentes est un délai de forclusion : il ne se prolonge pas et, une fois écoulé, votre action est perdue. C’est pourquoi il est essentiel d’agir vite. Lorsque le défaut n’apparaît qu’après de longues investigations techniques, il peut relever du régime des vices cachés ou de la garantie décennale : nous traitons ce cas, notamment pour l’isolation phonique et la garantie décennale.
Le cabinet Chemla Avocat, votre avocat VEFA
Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit de la construction et en VEFA à Paris, accompagne les acquéreurs confrontés à un logement non conforme :
- Analyse des plans et de la notice descriptive pour caractériser la non-conformité
- Sécurisation des réserves et de la consignation des 5 %
- Assistance à la livraison et référé-expertise
- Action en mise en conformité, réduction du prix, dommages et intérêts ou résolution
- Respect impératif du délai de forclusion d’un an
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Non-conformité au plan, réserves contestées, promoteur qui refuse de corriger : notre cabinet engage les recours adaptés avant l'expiration du délai d'un an. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
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Questions fréquentes
Que faire si mon logement VEFA n’est pas conforme au plan ?
Dès la visite de livraison, comparez le logement aux plans et à la notice descriptive annexés à l’acte, et consignez toutes les non-conformités sous forme de réserves sur le procès-verbal. Vous disposez d’un mois pour compléter par lettre recommandée, et vous pouvez consigner 5 % du prix. Faites analyser votre dossier par un avocat pour engager la mise en conformité ou l’indemnisation dans le délai d’un an.
Quels documents servent à prouver la non-conformité ?
Seuls les plans et la notice descriptive annexés à l’acte de vente et signés font foi. Les images de synthèse, plaquettes commerciales et appartements témoins n’ont aucune valeur contractuelle et ne peuvent servir de référence.
Puis-je consigner une partie du prix en cas de non-conformité ?
Oui. En présence de réserves, vous pouvez consigner 5 % du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ou chez le notaire. Le promoteur ne peut ni s’y opposer, ni refuser de vous remettre les clés. La somme est libérée une fois les réserves levées.
Combien de temps ai-je pour agir contre une non-conformité ?
Pour les non-conformités apparentes, l’action doit être introduite dans un délai d’un an à compter de la livraison (forclusion, article 1648 du Code civil). C’est un délai strict. Les désordres graves rendant le bien impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale, mobilisable pendant dix ans.
Une différence de surface donne-t-elle droit à une indemnisation ?
Oui, lorsque l’écart dépasse la clause de tolérance éventuellement prévue au contrat. Un déficit de surface, de hauteur sous plafond ou de dimensions d’un stationnement peut ouvrir droit à une réduction du prix ou à des dommages et intérêts.
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Rédigé par Maître Johanna Chemla Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.
