Votre promoteur vient d’être placé en redressement ou en liquidation judiciaire, et votre logement acheté sur plan n’est toujours pas livré ? C’est la hantise de tout acquéreur en VEFA. Chantier à l’arrêt, appels de fonds en suspens, échéances de prêt qui continuent de courir… La situation peut sembler désespérée. Pourtant, la loi protège les acquéreurs à travers plusieurs mécanismes, à commencer par la garantie financière d’achèvement (GFA). Encore faut-il connaître les bons réflexes et agir dans les délais. Cet article vous guide, étape par étape, dans les démarches à entreprendre pour sécuriser votre achat et faire valoir vos droits.
Faillite du promoteur VEFA : que faire pour protéger votre investissement ?
L’essentiel à retenir :
- La garantie financière d’achèvement (GFA) est obligatoire depuis 2015 : un garant (banque ou assureur) finance la fin des travaux si le promoteur fait faillite.
- Vous devez déclarer votre créance auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois après publication au BODACC, sous peine de forclusion.
- Vous pouvez demander la suspension de votre prêt immobilier auprès du tribunal jusqu’à la résolution du litige (article L.313-44 du Code de la consommation).
- Ne payez plus aucun appel de fonds tant que la situation n’est pas clarifiée : tout versement hors cadre peut vous faire perdre le bénéfice de la GFA.
- Un avocat spécialisé en VEFA peut accélérer vos démarches et maximiser vos chances d’indemnisation.
Comprendre la faillite du promoteur : redressement ou liquidation ?
Lorsqu’un promoteur immobilier rencontre des difficultés financières, le tribunal de commerce peut ouvrir deux types de procédures, aux conséquences très différentes pour les acquéreurs.
Le redressement judiciaire
Le redressement judiciaire vise à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprise. Un administrateur judiciaire est nommé pour élaborer un plan de continuation. Dans ce cas de figure :
- Le chantier peut reprendre sous contrôle judiciaire
- Les contrats de VEFA en cours sont en principe maintenus
- L’administrateur judiciaire décide de la poursuite ou non des contrats en cours
C’est le scénario le plus favorable : votre logement a des chances d’être livré, même avec du retard. Vous pouvez d’ailleurs exercer vos droits en cas de retard de livraison VEFA pour obtenir des pénalités.
La liquidation judiciaire
La liquidation judiciaire est prononcée lorsque le redressement est manifestement impossible. L’activité cesse, les actifs sont vendus pour rembourser les créanciers. C’est la situation la plus critique :
- Le chantier est définitivement arrêté
- Un liquidateur judiciaire remplace le dirigeant
- Les acquéreurs deviennent des créanciers de la procédure collective
C’est dans ce cas précis que la garantie financière d’achèvement prend toute son importance.
La garantie financière d’achèvement : votre première protection
La garantie financière d’achèvement (GFA) est le mécanisme central de protection des acquéreurs en VEFA. Depuis le 1er janvier 2015, elle est obligatoire sous sa forme extrinsèque pour toute vente en l’état futur d’achèvement (articles L.261-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
Comment fonctionne la GFA ?
Avant la commercialisation du programme, le promoteur doit souscrire une GFA auprès d’un établissement financier, d’une banque ou d’une compagnie d’assurance. Ce garant s’engage à financer l’achèvement des travaux si le promoteur se retrouve dans l’incapacité de le faire.
Concrètement, en cas de faillite du promoteur :
- Le garant est informé de la défaillance du promoteur
- Il évalue l’état d’avancement du chantier et le coût des travaux restants
- Il désigne une nouvelle entreprise pour achever la construction
- Il finance les travaux restants jusqu’à la livraison
Votre promoteur VEFA est en difficulté ou en faillite ? Notre cabinet spécialisé en VEFA vous accompagne pour protéger vos droits. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ouDemande d'information et de devis
Où trouver les coordonnées de votre garant ?
Les coordonnées du garant figurent obligatoirement dans :
- Votre acte authentique de vente (chez le notaire)
- Le contrat de réservation
- La notice descriptive du programme
Retrouvez ces documents au plus vite : ils seront indispensables pour activer la garantie.
Les limites de la GFA
La GFA garantit l’achèvement de la construction, mais elle ne couvre pas :
- Les pénalités de retard de livraison
- Le préjudice moral ou le trouble de jouissance
- Les frais annexes supportés par l’acquéreur (loyers supplémentaires, garde-meubles, etc.)
- Les éventuels défauts de conformité ou malfaçons sur les travaux achevés par un nouveau prestataire
Pour ces préjudices complémentaires, d’autres recours devront être envisagés.
Les démarches immédiates à entreprendre
La rapidité d’action est déterminante. Voici les étapes à suivre dès que vous apprenez la défaillance de votre promoteur.
1. Cessez tout paiement d’appel de fonds
Ne versez plus aucune somme au promoteur. Tout paiement effectué hors du cadre prévu par la loi et l’acte notarié peut vous faire perdre le bénéfice de la GFA. Le garant pourrait en effet refuser de prendre en charge l’achèvement si les règles relatives aux appels de fonds n’ont pas été respectées.
2. Identifiez le garant d’achèvement
Recherchez dans votre acte de vente notarié les coordonnées du garant (banque, compagnie d’assurance ou société de caution mutuelle). Adressez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception pour l’informer de la situation et lui demander d’activer la garantie.
3. Déclarez votre créance auprès du mandataire judiciaire
C’est une étape impérative et urgente. Vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales) pour déclarer votre créance.
Votre déclaration de créance doit comprendre :
- Le montant des sommes versées au promoteur
- La copie de l’acte de vente et du contrat de réservation
- Les justificatifs de paiement (relevés bancaires, appels de fonds honorés)
- L’estimation du préjudice subi (frais de relogement, loyers, etc.)
Attention : en cas de dépassement du délai de 2 mois, vous êtes frappé de forclusion. Il reste possible de demander un relevé de forclusion dans les 6 mois suivant la publication au BODACC, mais cette procédure est plus complexe et son issue incertaine.
4. Rassemblez votre dossier
Constituez un dossier complet comprenant :
- L’acte authentique de vente et ses annexes
- Le contrat de réservation
- L’ensemble des appels de fonds et preuves de paiement
- Les échanges avec le promoteur (courriers, emails)
- Les photos du chantier (si accessibles)
- Votre offre de prêt et le tableau d’amortissement
5. Regroupez-vous avec les autres acquéreurs
L’action collective est souvent plus efficace et moins coûteuse. Les acquéreurs d’un même programme ont intérêt à se regrouper pour :
- Mutualiser les frais d’avocat et d’expertise
- Peser davantage face au garant et au mandataire judiciaire
- Partager les informations sur l’avancement de la procédure
Vous devez déclarer votre créance ou activer la garantie d'achèvement ? Notre cabinet vous assiste à chaque étape de la procédure. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ouDemande d'information et de devis
Suspendre votre prêt immobilier
Continuer à rembourser un prêt immobilier pour un logement qui ne sera peut-être jamais livré est l’une des situations les plus difficiles pour les acquéreurs. La loi prévoit un mécanisme de suspension.
Le fondement juridique
L’article L.313-44 du Code de la consommation permet à l’acquéreur en VEFA de demander au juge la suspension du remboursement de son prêt immobilier en cas de contestation liée à l’exécution du contrat de vente. Cette jurisprudence, initialement réservée aux contrats de construction de maison individuelle, a été étendue aux VEFA par la Cour de cassation en décembre 2014.
Les effets de la suspension
Lorsqu’elle est prononcée par le juge, la suspension :
- Stoppe le remboursement du capital et des intérêts
- N’entraîne aucun frais ni pénalité (seule l’assurance emprunteur reste due)
- N’entraîne aucune inscription au fichier des incidents de remboursement (FICP)
- Reste en vigueur jusqu’à la résolution du litige
Cette démarche nécessite une requête auprès du tribunal judiciaire. L’assistance d’un avocat est vivement recommandée pour constituer le dossier et maximiser les chances d’obtenir la suspension.
Les différents scénarios possibles
Selon la situation financière du promoteur et l’état d’avancement du chantier, plusieurs issues sont envisageables. Le tableau ci-dessous résume les scénarios les plus fréquents et leurs conséquences pour l’acquéreur.
| Scénario | Ce qui se passe | Conséquence pour l’acquéreur | Délai estimé |
|---|---|---|---|
| Redressement avec plan de continuation | Le promoteur poursuit l’activité sous contrôle judiciaire | Le chantier reprend, livraison avec retard | 6 à 18 mois de retard |
| Reprise par un autre promoteur | Un promoteur tiers rachète le programme et achève les travaux | Livraison assurée, modifications possibles du programme | 12 à 24 mois |
| Activation de la GFA | Le garant finance l’achèvement des travaux avec un nouveau prestataire | Livraison assurée mais sans indemnisation des préjudices annexes | 18 à 36 mois |
| Liquidation sans reprise | Aucun repreneur, le garant refuse ou la GFA est insuffisante | Résolution de la vente, remboursement partiel via la procédure collective | 2 à 5 ans |
| Résolution amiable ou judiciaire de la vente | L’acquéreur demande l’annulation du contrat de VEFA | Remboursement des sommes versées + dommages et intérêts possibles | 6 mois à 3 ans |
Le scénario de la résolution de la vente peut être envisagé lorsque l’achèvement du programme apparaît compromis. C’est une décision lourde qui doit être évaluée avec un avocat. Pour en savoir plus sur les conditions et la procédure, consultez notre article sur l’annulation de vente en VEFA.
Les erreurs à ne pas commettre
En situation de stress, certains réflexes peuvent aggraver votre situation. Voici les erreurs les plus fréquentes à éviter absolument.
Continuer à payer les appels de fonds
Après l’ouverture de la procédure collective, tout versement au promoteur est risqué. Non seulement vous ne récupérerez probablement pas ces sommes, mais vous pourriez compromettre l’activation de la GFA. Le garant peut en effet considérer que les appels de fonds n’ont pas été respectés dans les formes prévues.
Laisser passer le délai de déclaration de créance
Le délai de 2 mois est impératif. Si vous ne déclarez pas votre créance dans ce délai, vous perdez votre rang de créancier. Même si un relevé de forclusion reste possible dans les 6 mois, il n’est jamais garanti.
Agir seul sans conseil juridique
La procédure collective est un domaine technique du droit des affaires, et les enjeux financiers en VEFA sont considérables. Un avocat spécialisé en VEFA maîtrise les subtilités de la GFA, de la déclaration de créance et de la suspension de prêt. Son intervention peut faire la différence entre un remboursement total et une perte sèche.
Négliger la vérification des travaux achevés
Si le chantier est repris par un nouveau prestataire via la GFA, soyez particulièrement vigilant lors de la livraison. Les travaux achevés par un tiers peuvent présenter des défauts de conformité par rapport aux engagements initiaux du promoteur. N’hésitez pas à faire appel à un expert pour vous assister lors de la réception. En cas de problèmes, notamment d’isolation phonique insuffisante, des recours restent possibles au titre des garanties légales.
Ne restez pas seul face à la faillite de votre promoteur. Notre cabinet spécialisé en VEFA vous accompagne pour protéger votre investissement et faire valoir vos droits. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ouDemande d'information et de devis
Questions fréquentes
Mon promoteur est en redressement judiciaire : mon logement sera-t-il livré ?
En redressement judiciaire, l’activité du promoteur peut se poursuivre sous contrôle d’un administrateur judiciaire. Votre logement a des chances d’être livré, avec du retard. L’administrateur décide de la poursuite ou non des contrats en cours, y compris les VEFA.
Comment activer la garantie financière d’achèvement (GFA) ?
Retrouvez les coordonnées du garant dans votre acte de vente notarié. Adressez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception, accompagné du jugement d’ouverture de la procédure collective, de votre acte de vente et d’un état des sommes versées. Le garant évaluera ensuite le coût d’achèvement du chantier.
Que se passe-t-il si je ne déclare pas ma créance dans les 2 mois ?
Vous êtes frappé de forclusion : vous perdez votre droit de participer aux répartitions entre créanciers. Un relevé de forclusion peut être demandé au juge dans les 6 mois suivant la publication au BODACC, mais son obtention n’est pas garantie. Agissez donc sans attendre.
Puis-je arrêter de rembourser mon prêt immobilier ?
Vous ne pouvez pas cesser unilatéralement le remboursement, sous peine d’incidents de paiement. En revanche, vous pouvez demander au juge la suspension judiciaire de votre prêt sur le fondement de l’article L.313-44 du Code de la consommation. Cette suspension n’entraîne ni frais ni inscription au FICP.
Puis-je demander l’annulation de ma vente VEFA ?
Oui, dans certaines conditions. Si l’achèvement du programme est compromis ou si le promoteur a manqué à ses obligations contractuelles, vous pouvez demander la résolution judiciaire du contrat et le remboursement des sommes versées. Consultez notre article dédié à l’annulation de vente en VEFA pour connaître les conditions et la procédure.
La GFA couvre-t-elle le retard de livraison ?
Non. La GFA garantit uniquement l’achèvement physique des travaux. Elle ne couvre ni les pénalités de retard, ni les préjudices financiers (loyers supplémentaires, frais de garde-meubles), ni le préjudice moral. Pour ces postes de préjudice, une action en indemnisation distincte doit être envisagée.
Votre promoteur est en difficulté ? Contactez notre cabinet pour une analyse immédiate de votre situation et la mise en place d'une stratégie de protection. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ouDemande d'information et de devis
Le cabinet Chemla Avocat, votre avocat VEFA
Le cabinet Chemla Avocat, avocat spécialisé en VEFA, accompagne les acquéreurs confrontés à la faillite de leur promoteur immobilier. Notre expertise couvre l’ensemble de la procédure :
- Déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire
- Activation de la garantie financière d’achèvement
- Demande de suspension du prêt immobilier
- Négociation avec le garant et le liquidateur
- Action en résolution de la vente et indemnisation
- Défense collective des acquéreurs d’un même programme
Nous intervenons dès les premiers signes de difficulté du promoteur — retard de chantier, absence de réponse aux courriers, rumeurs de difficultés financières — pour anticiper et sécuriser votre position avant même l’ouverture d’une procédure collective.
Vous êtes également concerné par d’autres problématiques liées à votre achat sur plan ? Consultez nos articles sur les risques et précautions de l’achat en VEFA et la mise en demeure du promoteur VEFA.
Rédigé par Maître Johanna Chemla Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.
