En achetant sur plan, vous ne payez pas votre logement en une fois : le prix est réglé progressivement, au rythme des « appels de fonds » émis par le promoteur à mesure que le chantier avance. Ce mécanisme est strictement encadré par la loi, les pourcentages exigibles sont plafonnés et d’ordre public. Pourtant, les appels de fonds anticipés, réclamés avant le stade atteint, ou disproportionnés, sont fréquents. Savoir quand payer et comment contester un appel irrégulier est essentiel pour protéger votre trésorerie. Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en VEFA, fait le point.
Appels de fonds en VEFA : quand payer et comment contester ?
L’essentiel à retenir :
- L’article R.261-14 du Code de la construction plafonne les sommes exigibles : 35 % aux fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement.
- Ces plafonds sont d’ordre public : aucune clause du contrat ne peut y déroger en votre défaveur.
- Un appel de fonds n’est dû que si le stade d’avancement correspondant est réellement atteint.
- Un appel anticipé ou excessif est irrégulier : vous pouvez en demander la justification et en suspendre le paiement.
- Le solde de 5 % peut être consigné en cas de réserves à la livraison.
Qu’est-ce qu’un appel de fonds en VEFA ?
Dans une vente en l’état futur d’achèvement, vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction et vous en réglez le prix de la même façon. L’appel de fonds est la demande de paiement que le promoteur (ou le notaire) vous adresse chaque fois qu’un stade du chantier est franchi. À réception, vous demandez à votre banque de débloquer la fraction correspondante de votre prêt, qui est versée au promoteur.
Ce fractionnement n’est pas laissé à la libre appréciation du vendeur : il obéit à un calendrier légal et à des plafonds impératifs, précisément pour éviter que l’acquéreur ne paie un logement plus vite qu’il n’est construit.
L’échéancier légal et les plafonds d’ordre public
L’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation fixe les pourcentages maximaux du prix qui peuvent être exigés à chaque étape. Il s’agit de plafonds cumulés : le promoteur peut prévoir un échéancier plus favorable, mais jamais dépasser ces seuils.
| Étape du chantier | Plafond légal (cumulé) |
|---|---|
| Réservation (dépôt de garantie) | 5 % (livraison < 1 an) · 2 % (1 à 2 ans) · 0 % au-delà |
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d’eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % |
| Livraison (remise des clés) | 100 % : le solde de 5 % est consignable si réserves |
Ces plafonds sont d’ordre public : une clause du contrat de réservation ou de l’acte de vente qui les dépasserait serait nulle. C’est une protection majeure de l’acquéreur, trop souvent ignorée.
Un appel de fonds doit correspondre à l’avancement réel
C’est le point juridique décisif : un pourcentage ne devient exigible que lorsque le stade d’avancement correspondant est effectivement atteint. Le promoteur ne peut pas appeler les 70 % au titre de la « mise hors d’eau » si la toiture n’est pas posée, ni réclamer un paiement « sur estimation » d’un stade à venir.
La jurisprudence est protectrice : le notaire lui-même est tenu de vérifier le commencement effectif des travaux avant de permettre certains appels de fonds. En cas de doute, l’avancement doit pouvoir être justifié par un constat (architecte, maître d’œuvre, commissaire de justice).
Sont donc irréguliers et contestables :
- Un appel de fonds anticipé, réclamé avant que le stade ne soit atteint ;
- Un appel qui dépasse le plafond légal cumulé de l’article R.261-14 ;
- Un appel émis alors que le chantier est à l’arrêt ou en retard.
Ce dernier cas est fréquent lorsque le programme prend du retard : nous détaillons vos droits sur notre page dédiée au retard de livraison en VEFA.
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Un doute sur un appel de fonds réclamé par votre promoteur ? Faites vérifier sa régularité avant de payer. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
Cliquez-iciComment contester un appel de fonds irrégulier ?
Face à un appel de fonds qui vous paraît anticipé ou excessif, la marche à suivre est la suivante :
- Vérifiez le stade réel du chantier et comparez-le au pourcentage réclamé au regard du tableau ci-dessus.
- Demandez au promoteur la justification de l’avancement (attestation du maître d’œuvre, procès-verbal, photos datées).
- Ne débloquez pas les fonds tant que la régularité n’est pas établie : un paiement injustifié est difficile à récupérer.
- Adressez une mise en demeure, idéalement par voie d’avocat, contestant l’appel et exigeant les justificatifs.
- Saisissez le juge en référé si nécessaire, pour faire constater l’avancement réel par un expert et suspendre le paiement contesté.
Attention à bien distinguer la contestation légitime d’un appel irrégulier (où vous êtes fondé à ne pas payer) d’un simple refus de payer un appel régulier (qui vous expose à des pénalités). L’analyse d’un avocat sécurise cette distinction.
Que risque-t-on en cas de non-paiement ?
Un appel de fonds régulier qui n’est pas honoré dans le délai contractuel (souvent 15 jours) expose l’acquéreur à des pénalités de retard prévues au contrat, voire, en cas de manquement grave et persistant, à une action en résolution de la vente par le promoteur. Il ne faut donc jamais cesser de payer un appel légitime sans fondement.
En revanche, si l’entreprise est défaillante ou en difficulté, la règle s’inverse : il devient risqué de continuer à verser des fonds. En cas de faillite du promoteur en VEFA, tout paiement effectué hors du cadre légal peut même vous faire perdre le bénéfice de la garantie financière d’achèvement. La bonne stratégie dépend donc entièrement de la situation : c’est là que l’accompagnement d’un avocat prend tout son sens.
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Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit de la construction et en VEFA à Paris, accompagne les acquéreurs sur toutes les difficultés liées aux appels de fonds :
- Analyse de l’échéancier et vérification de sa conformité à l’article R.261-14
- Contestation des appels de fonds anticipés, excessifs ou injustifiés
- Constat d’avancement et référé-expertise
- Défense en cas de pénalités réclamées ou de menace de résolution
- Stratégie de paiement en cas de retard de chantier ou de défaillance du promoteur
Questions fréquentes
Quel est l’échéancier légal des appels de fonds en VEFA ?
L’article R.261-14 du Code de la construction plafonne les sommes exigibles à 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde de 5 % est réglé à la livraison, et peut être consigné en cas de réserves.
Le promoteur peut-il réclamer un appel de fonds par anticipation ?
Non. Un pourcentage n’est exigible que lorsque le stade d’avancement correspondant est réellement atteint. Un appel de fonds anticipé, réclamé « sur estimation » ou avant le franchissement de l’étape, est irrégulier et contestable.
Que faire si un appel de fonds me paraît irrégulier ?
Vérifiez le stade réel du chantier, demandez au promoteur la justification de l’avancement, ne débloquez pas les fonds tant que la régularité n’est pas établie, puis adressez une mise en demeure par voie d’avocat. Le juge des référés peut être saisi pour faire constater l’avancement et suspendre le paiement contesté.
Ces plafonds peuvent-ils être modifiés par le contrat ?
Non. Les plafonds de l’article R.261-14 sont d’ordre public : une clause du contrat de réservation ou de l’acte de vente qui les dépasserait en votre défaveur serait nulle.
Que risque-t-on si l’on ne paie pas un appel de fonds ?
Le non-paiement d’un appel régulier dans le délai prévu expose à des pénalités de retard, voire à une action en résolution de la vente. En revanche, un appel irrégulier peut légitimement être contesté et suspendu. Il est essentiel de distinguer les deux, avec l’aide d’un avocat.
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Rédigé par Maître Johanna Chemla Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.
