Acheter en VEFA, c’est s’engager, et souvent payer, pour un logement qui n’existe pas encore. Entre la signature et la remise des clés, les difficultés sont fréquentes : retard de livraison, malfaçons, logement non conforme aux plans, appels de fonds abusifs, voire faillite du promoteur. Face à des professionnels rodés, l’acquéreur a besoin d’un défenseur. Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit de la construction et en vente en l’état futur d’achèvement, accompagne les acquéreurs à chaque étape et engage les recours adaptés.
La vente en l’état futur d’achèvement : VEFA
L’essentiel à retenir :
- La VEFA est encadrée par le Code civil et le Code de la construction : l’acquéreur bénéficie de garanties légales puissantes.
- Les principaux litiges : retard de livraison, non-conformité au plan, malfaçons, appels de fonds, faillite du promoteur.
- À la livraison, les défauts se signalent par des réserves et permettent de consigner 5 % du prix.
- Certaines actions sont enfermées dans un délai d’un an (forclusion) : il faut agir vite.
- Un avocat spécialisé en VEFA sécurise votre achat et maximise vos chances d’indemnisation.
La VEFA : de quoi parle-t-on ?
La vente en l’état futur d’achèvement est définie par l’article 1601-3 du Code civil comme le contrat par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé, l’acquéreur en devenant propriétaire au fur et à mesure de la construction et en réglant le prix de façon échelonnée. C’est le mode d’acquisition le plus répandu dans l’immobilier neuf.
Sa particularité fait aussi sa fragilité : vous achetez sur plan un bien qui n’existe pas encore. C’est pourquoi le législateur a entouré la VEFA de protections strictes, que le cabinet mobilise pour défendre vos intérêts.
Les garanties de l’acquéreur en VEFA
L’acquéreur en VEFA bénéficie d’un ensemble de garanties légales qui couvrent la quasi-totalité des risques, avant comme après la livraison. Encore faut-il les connaître et les actionner dans les délais.
| Garantie | Ce qu’elle couvre | Durée |
|---|---|---|
| Garantie financière d’achèvement (GFA) | L’achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur | Jusqu’à la livraison |
| Garantie des vices et défauts apparents | Les défauts visibles signalés à la livraison ou dans le mois suivant (art. 1642-1) | 1 mois + action dans l’année |
| Garantie de parfait achèvement | Tous les désordres signalés la première année après réception | 1 an |
| Garantie biennale (bon fonctionnement) | Les éléments d’équipement dissociables (volets, robinetterie, etc.) | 2 ans |
| Garantie décennale | Les désordres compromettant la solidité ou rendant le bien impropre à sa destination | 10 ans |
| Assurance dommages-ouvrage | Le préfinancement rapide des réparations relevant de la décennale | 10 ans |
Ces garanties se cumulent et se complètent. Leur mise en œuvre suppose de respecter un formalisme précis (réserves, mises en demeure, délais), au risque de perdre le bénéfice de ses droits.
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Un doute sur vos garanties ou un litige avec votre promoteur ? Le cabinet spécialisé en VEFA analyse votre dossier. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
Cliquez-iciLes étapes clés d’un achat en VEFA
De la réservation à la livraison, un achat sur plan suit un parcours balisé. Chaque étape comporte ses points de vigilance juridiques.
Les litiges VEFA et vos recours
Le cabinet intervient sur l’ensemble des contentieux de la vente en l’état futur d’achèvement. Voici les situations les plus fréquentes et la page dédiée à chacune.
Le retard de livraison
C’est le litige le plus courant. Lorsque le promoteur ne respecte pas la date de livraison prévue au contrat, l’acquéreur peut réclamer des pénalités, des dommages et intérêts, voire la résolution de la vente. Nous détaillons l’ensemble de la procédure sur notre page consacrée au retard de livraison en VEFA.
Le logement non conforme au plan
Surface réduite, cloison déplacée, matériaux différents, prestations manquantes : lorsque le bien livré ne correspond pas aux plans et à la notice descriptive, vous disposez de recours à condition d’émettre vos réserves à temps. Tout est expliqué sur notre page logement non conforme au plan.
Les appels de fonds abusifs
Les sommes exigibles sont plafonnées et d’ordre public. Un appel de fonds anticipé ou disproportionné est irrégulier et peut être contesté. Découvrez l’échéancier légal et la marche à suivre sur notre page dédiée aux appels de fonds en VEFA.
Les nuisances sonores et défauts d’isolation
Une isolation phonique défaillante peut rendre le logement difficilement habitable. Sous certaines conditions, ces désordres relèvent de la garantie décennale, avec des délais d’action allongés. Voir notre page sur les nuisances sonores en VEFA et la garantie décennale.
La faillite du promoteur
Redressement ou liquidation judiciaire, chantier à l’arrêt : la garantie financière d’achèvement et la déclaration de créance deviennent alors décisives. Nos conseils sur la faillite du promoteur en VEFA.
L’annulation de la vente
Dans certaines situations (rétractation, manquements graves, retard excessif), l’annulation ou la résolution de la vente est envisageable, avec restitution des sommes versées. Consultez notre page sur l’annulation de vente en VEFA.
Les risques à connaître avant d’acheter
Bien informé, on évite bien des pièges. Pour un panorama des dangers de l’achat sur plan et des précautions à prendre en amont, lisez notre page VEFA danger : risques et précautions.
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Quel que soit votre litige VEFA, notre cabinet engage les recours adaptés avant l'expiration des délais. Vous pouvez nous contacter au 06 27 91 86 11 ou
Cliquez-iciLa procédure et les délais pour agir
En cas de défaut de conformité ou de désordre, la procédure suit généralement trois temps : une mise en demeure adressée au promoteur, souvent par voie d’avocat ; une procédure de référé-expertise pour faire désigner un expert judiciaire qui constate les désordres ; puis une action au fond pour obtenir la mise en conformité, une indemnisation ou la résolution de la vente.
Les délais sont stricts. Pour les vices et non-conformités apparents, l’action se prescrit par un an à compter de la livraison (délai de forclusion de l’article 1648 du Code civil) : il est donc essentiel de saisir un avocat sans attendre. Les désordres cachés relevant de la garantie décennale peuvent, eux, être invoqués pendant dix ans.
Lorsque le bien est en copropriété, la répartition des actions est particulière : l’acquéreur agit pour ses parties privatives, tandis que le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, agit pour les parties communes. Cette articulation, souvent source d’erreurs, doit être maîtrisée pour ne pas être forclos.
Le cabinet Chemla Avocat, votre avocat VEFA
Le cabinet CHEMLA AVOCAT, spécialisé en droit de la construction et en VEFA , défend exclusivement les intérêts des acquéreurs :
- Analyse du contrat de réservation, de l’acte de vente et de la notice descriptive
- Assistance à la livraison et sécurisation des réserves
- Contestation des appels de fonds et des retards de livraison
- Action en garantie (parfait achèvement, biennale, décennale)
- Défense en cas de faillite du promoteur et de non-conformité
- Référé-expertise, indemnisation et résolution de la vente
Nous intervenons dès les premiers signes de difficulté pour anticiper et sécuriser votre position, et vous accompagnons jusqu’au jugement sous forme d’un forfait clair.
Rédigé par
Maître Johanna Chemla
Avocat au barreau de Paris et spécialisée dans les domaines du droit de la construction et de l'immobilier, droit des énergies renouvelables et droit des expulsions locatives. Maître Chemla détient également une spécialisation en droit des contrats et des pratiques commerciales de l'Université Paris Est – Paris XII.
Questions fréquentes
Pourquoi prendre un avocat pour une VEFA ?
Face au promoteur et à ses conseils, l’avocat rétablit l’équilibre : il vérifie la conformité du contrat, sécurise vos réserves et vos appels de fonds, respecte les délais de forclusion et engage les recours (indemnisation, mise en conformité, résolution). Son intervention précoce fait souvent la différence entre un dossier maîtrisé et une perte financière.
Quels sont les principaux litiges en VEFA ?
Les plus fréquents sont le retard de livraison, la non-conformité au plan, les malfaçons, les appels de fonds abusifs, les nuisances sonores et la faillite du promoteur. Chacun obéit à un régime et à des délais propres.
Quels recours en cas de problème avec le promoteur ?
Selon la situation : mise en demeure, référé-expertise, action en garantie, demande de pénalités ou de dommages et intérêts, mise en conformité, voire résolution de la vente. Le bon fondement dépend de la nature du désordre et du moment où il est constaté.
Quel est le délai pour agir contre un promoteur en VEFA ?
Pour les vices et non-conformités apparents, l’action doit être introduite dans l’année suivant la livraison (forclusion, article 1648 du Code civil). Les désordres relevant de la garantie décennale peuvent être invoqués pendant dix ans. Mieux vaut consulter rapidement pour ne pas se retrouver forclos.
Le cabinet intervient-il partout en France ?
Le cabinet CHEMLA AVOCAT accompagne des acquéreurs sur l’ensemble du territoire pour les litiges liés à la vente en l’état futur d’achèvement.
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