Dans cette affaire, un bailleur a donné en location un local à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, avant de constater divers manquements à ses obligations contractuelles par le locataire, et de l’assigner en résiliation du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
Cass. civ 3ème du 6 juillet 2023, n°22-15.923 ➤ Obligations du bailleur et consignation des loyers
En réponse, le locataire a reconventionnellement sollicité l’autorisation de procéder à la consignation des loyers, pour inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance à raison d’infiltrations d’eau dans les locaux loués.
Suivant arrêt rendu en date du 10 mars 2022, la Cour d’appel de DOUAI a considéré qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, et au contraire fait droit à la demande de consignation des loyers formulée par ce dernier, au motif que le bailleur a manqué à une obligation essentielle du bail de procéder aux réparations exigées par l’état des lieux et de garantir la jouissance d’un local conforme à celui loué, compte tenu de la présence d’infiltration qu’il a laissé perdurer, sans demander de travaux à la copropriété, tout en refusant de laisser réaliser des travaux par la copropriété.
Cette position est sanctionnée par la Cour de cassation qui, après avoir rappelé qu’en vertu de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », reproche à la juridiction d’appel d’avoir retenu que l’exception d’inexécution était justifiée, peu important que l’exploitation n’était pas totalement impossible et ce, en violation desdites dispositions légales.
Ainsi, la Cour de cassation estime que la Cour d’appel aurait dû rechercher si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés afin de faire droit ou pas aux demandes du locataire.
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